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Quand l’assurance de prêt immobilier coûte plus cher que les intérêts du crédit : comprendre et optimiser

Dans un contexte où les taux d’intérêt des crédits immobiliers atteignent des niveaux historiquement bas, un phénomène surprenant émerge : pour certains emprunteurs, renégocier le taux de leur assurance emprunteur peut s’avérer essentiel, surtout lorsque son coût dépasse celui des intérêts du crédit. Comment expliquer cette situation, qui est concerné, et surtout, comment s’assurer de maîtriser les coûts ?

Les taux d’intérêt : une chute sans précédent

Depuis plusieurs années, les taux des crédits immobiliers se maintiennent à des niveaux très bas. En 2021, il était possible d’obtenir un taux moyen de :

– 1,10 % sur 20 ans,

– 0,95 % sur 15 ans,

– 0,72 % sur 20 ans pour les profils premium.

Des taux aussi bas rendent le financement immobilier particulièrement attractif. Cependant, ces faibles taux d’intérêt, qui minimisent la charge d’emprunt, mettent en lumière le poids de l’assurance de prêt dans le coût total du crédit.

Le rôle de l’assurance emprunteur dans un crédit immobilier

L’assurance emprunteur est indispensable pour sécuriser un prêt immobilier. Elle protège :

– La banque, en garantissant le remboursement du prêt en cas d’imprévu (décès, invalidité, incapacité de travail).

– L’emprunteur et sa famille, en évitant qu’un aléa de la vie ne les mette en difficulté financière.

Le coût de cette assurance dépend directement du profil de l’emprunteur : âge, état de santé, statut de fumeur ou non-fumeur, et montant emprunté. C’est ici que certains profils se retrouvent avec une assurance plus coûteuse que les intérêts du crédit.

Quand le coût de l’assurance dépasse les intérêts du crédit

Prenons l’exemple d’un emprunteur senior, âgé de 59 ans, ayant souscrit un crédit immobilier sur 13 ans avec un taux exceptionnellement bas de 0,40 %. Voici les données :

– Intérêts du crédit : 2 639 €.

– Assurance emprunteur : 7 410 €.

Dans ce cas, l’assurance représente presque trois fois le montant des intérêts.

Ce déséquilibre s’explique par :

1. L’âge avancé de l’emprunteur, augmentant les risques pour l’assureur.

2. La courte durée du prêt, qui réduit la part des intérêts.

3. Le taux d’assurance élevé (0,57 %), fixé en fonction des critères de risque.

Les profils concernés par un taux élevé d’assurance emprunteur

Certains emprunteurs sont plus susceptibles d’être confrontés à cette problématique :

– Les seniors : Le risque accru de problèmes de santé fait grimper les primes d’assurance.

– Les emprunteurs sur des durées courtes : Les intérêts, calculés sur une période réduite, sont mécaniquement inférieurs.

– Les profils à risque (fumeurs, états de santé particuliers) : Ces facteurs majorent les primes d’assurance.

En revanche, pour un jeune emprunteur en bonne santé, le coût de l’assurance reste souvent secondaire par rapport aux intérêts.

Comment optimiser le coût global du crédit ?

1. Ne pas se limiter au taux d’intérêt

Un taux immobilier attractif est important, mais il ne représente qu’une partie du coût total. Il faut aussi considérer :

– Le coût de l’assurance emprunteur : Comparez les offres bancaires et celles des assureurs alternatifs.

– Les frais annexes : Frais de dossier, garantie, etc.

2. Comparer les assurances groupe et individuelles

Les assurances proposées par les banques (assurances groupe) ne sont pas toujours les plus compétitives, surtout pour les profils atypiques. Une assurance individuelle peut s’avérer moins chère et mieux adaptée.

3. Choisir entre assurance sur capital emprunté ou restant dû

L’assurance sur le capital restant dû est plus économique si vous remboursez rapidement votre prêt. En revanche, une assurance sur le capital emprunté peut être avantageuse si vous prévoyez de revendre le bien avant la fin du crédit.

4. Faire appel à un courtier

Un courtier spécialisé peut analyser l’ensemble de votre situation et négocier des offres adaptées à votre projet, tout en veillant à équilibrer coûts et garanties.

5. Renégocier ou changer d’assurance emprunteur

La loi Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur chaque année, ce qui peut être l’occasion de réduire vos coûts en cours de prêt.

Analyser le coût global pour mieux gérer son crédit

Dans un environnement de taux d’intérêt très bas, l’assurance emprunteur peut devenir le poste de dépense principal d’un crédit immobilier, notamment pour les emprunteurs seniors ou sur des durées courtes.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est crucial de comparer l’ensemble des éléments du prêt : taux d’intérêt, coût de l’assurance, et frais annexes. Faire appel à un courtier et envisager des solutions comme souscrire une assurance individuelle ou renégocier le taux de son assurance emprunteur permettent d’optimiser ce coût global et de mieux adapter le crédit à votre projet.

Assurance emprunteur pour prêt de 200 000 € : tout ce qu’il faut déclarer

Pour obtenir un prêt de 200 000 € ou plus, la souscription d’une assurance emprunteur est souvent nécessaire. Cette couverture, visant à protéger l’emprunteur et la banque, implique de fournir des informations essentielles. Cet article explore en détail ces exigences et les récentes modifications législatives.

Assurance emprunteur : un gage de sécurité pour la banque et l’emprunteur

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur. En cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte totale d’autonomie, l’assurance prend en charge les remboursements du prêt. Cela assure à la banque une certaine sécurité financière et protège l’emprunteur (et ses héritiers) des risques d’endettement.

Fonctionnement de l’assurance emprunteur

En cas de sinistre couvert par l’assurance, celle-ci prend en charge tout ou partie des mensualités, ou le capital restant dû, selon les garanties souscrites et la quotité assurée. Par exemple, si deux emprunteurs contractent un prêt ensemble, ils peuvent choisir de se répartir la couverture à 50 % chacun, ou opter pour une répartition différente selon leurs besoins.

Les évolutions législatives : la loi Lemoine

Suppression du questionnaire de santé pour certains prêts

Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité de 50 % par personne), à condition que le remboursement soit prévu avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Cela simplifie l’accès au crédit pour les personnes ayant des antécédents médicaux, tout en maintenant certaines protections pour les assureurs.

Les exceptions à la suppression

Même avec la loi Lemoine, les assureurs peuvent demander des informations sur les habitudes de vie (tabagisme, sports à risques) et la profession des emprunteurs. Cependant, pour les prêts supérieurs à 200 000 €, le questionnaire de santé reste obligatoire.

Remplir le questionnaire de santé pour un prêt de 200 000 € ou plus

Informations demandées dans le questionnaire

Pour les prêts de 200 000 € ou plus, le questionnaire de santé est crucial pour évaluer les risques et déterminer les conditions de l’assurance. L’emprunteur doit fournir des informations détaillées sur sa santé actuelle et passée, notamment :

  • Âge, poids, taille (pour calculer l’IMC)
  • Antécédents médicaux des dix dernières années (maladies, opérations, invalidités)
  • Traitements en cours ou passés
  • Hospitalisations et interventions prévues
  • Examens médicaux récents (analyses, imageries)

Importance de la transparence

Il est essentiel de répondre avec précision et honnêteté à toutes les questions. Une omission ou une fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat d’assurance ou le refus de l’indemnisation en cas de sinistre, conformément à l’article L-113-8 du Code des assurances.

Les étapes pour compléter le questionnaire

Déclaration des pathologies

Pour chaque réponse positive (oui), l’emprunteur doit fournir des détails spécifiques : la nature de la pathologie, les dates, les traitements reçus, et tout document médical pertinent (bilan, compte-rendu, imagerie).

Évaluations supplémentaires

L’assureur peut demander des examens complémentaires pour évaluer précisément le risque. Les décisions de l’assureur peuvent inclure des surprimes ou des exclusions de certaines garanties en fonction des résultats.

Cas particuliers et simplification

Pour les jeunes emprunteurs ou pour des montants n’excédant pas 500 000 €, un questionnaire de santé simplifié peut suffire. En cas de risques déclarés, un questionnaire détaillé sera nécessaire.

Les droits et obligations des emprunteurs

La convention AERAS

Pour les personnes présentant des risques de santé accrus, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l’accès à l’assurance emprunteur. Ce dispositif impose aux assureurs et banques de proposer des solutions adaptées aux emprunteurs ayant des antécédents médicaux lourds.

Le droit à l’oubli

La loi Lemoine a également réduit la période de droit à l’oubli de dix à cinq ans pour les cancers et hépatites C guéris. Cela signifie que ces pathologies n’ont pas à être déclarées après cinq ans de rémission complète. Toutefois, les autres pathologies ou séquelles doivent toujours être déclarées.

Ce qu’il faut et ne pas déclarer

Déclarations obligatoires

Il est obligatoire de déclarer toutes les informations demandées par le questionnaire de santé, en particulier :

– Maladies et traitements des dix dernières années

– Incapacités, invalidités, accidents ayant entraîné des séquelles

– Hospitalisations et interventions chirurgicales programmées

Informations non nécessaires

Certaines informations n’ont pas à être mentionnées, telles que :

  • Chirurgies mineures (césarienne, IVG, appendicite, extraction des dents de sagesse, etc.)
  • Traitements en cours comme la contraception ou le traitement hormonal de substitution
  • Vaccinations (grippe saisonnière, Covid-19)

Exceptions et précisions

Même si certaines conditions médicales bénéficient du droit à l’oubli, il est crucial de déclarer toutes les autres pathologies ou facteurs de risque. Les conséquences d’une maladie passée, même relevant du droit à l’oubli, doivent être communiquées si elles influencent l’état de santé actuel de l’emprunteur.

La souscription d’une assurance emprunteur pour un prêt de 200 000 € ou plus implique de remplir un questionnaire de santé détaillé. La transparence et l’exactitude des informations fournies sont essentielles pour éviter toute complication future. Les récentes évolutions législatives, notamment la loi Lemoine, ont simplifié l’accès à l’assurance emprunteur pour de nombreux emprunteurs, mais certaines obligations demeurent pour les montants plus élevés. En comprenant bien ces exigences et en se préparant adéquatement, les emprunteurs peuvent assurer une couverture efficace et éviter les surprises désagréables lors de la souscription de leur prêt immobilier.

Contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier : tout ce que vous devez savoir

L’obtention d’un prêt immobilier est souvent conditionnée par la souscription à un contrat d’assurance emprunteur. Ce type d’assurance protège l’emprunteur et la banque contre les aléas de la vie. Cet article explore les étapes pour obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier. Il examine également les options disponibles pour les emprunteurs.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur et pourquoi est-elle importante ?

L’assurance emprunteur couvre tout ou partie des échéances en cas d’événements spécifiques :

  • Décès
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • Invalidité permanente totale ou partielle
  • Incapacité temporaire de travail
  • Perte d’emploi (optionnelle)

Cette assurance vise à protéger l’emprunteur et ses héritiers contre les risques financiers liés à l’incapacité de rembourser le prêt. Pour la banque, elle représente une garantie de recouvrement du capital prêté, même en cas de défaillance de l’emprunteur.

Obligation de l’assurance emprunteur

La loi n’oblige pas explicitement les emprunteurs à souscrire une assurance emprunteur. Cependant, les banques la demandent presque systématiquement pour accorder un prêt immobilier. En effet, cette assurance constitue une sécurité pour l’établissement prêteur en cas d’imprévu.

Les garanties minimales et les options

La banque définit les garanties minimales requises pour un prêt immobilier. Ces garanties varient en fonction du type de prêt (résidence principale, investissement locatif) et du profil de l’emprunteur (statut professionnel, âge, etc.). Les garanties couramment exigées incluent :

  • Décès
  • Perte totale et irréversible d’autonomie
  • Invalidité permanente (totale ou partielle)
  • Incapacité temporaire de travail

En plus des garanties minimales, l’emprunteur peut choisir de souscrire à des options supplémentaires, comme la couverture de la perte d’emploi. Ces options offrent une protection accrue mais entraînent généralement une augmentation des primes d’assurance.

Choisir un contrat d’assurance emprunteur

Contrat d’assurance groupe vs. contrat individuel

Les banques proposent souvent des contrats d’assurance groupe, élaborés en partenariat avec des compagnies d’assurance. Ces contrats offrent des garanties standardisées à un tarif souvent compétitif. Toutefois, les emprunteurs ont la liberté de souscrire un contrat individuel auprès d’un autre assureur, pour autant que celui-ci respecte les exigences définies par la banque.

Processus de validation par la banque

Lorsque l’emprunteur opte pour une assurance externe, la banque doit valider le contrat pour s’assurer qu’il correspond aux garanties minimales requises. Cette validation est cruciale pour obtenir l’approbation du prêt immobilier.

Importance du questionnaire de santé

Le questionnaire de santé est une étape incontournable pour souscrire une assurance emprunteur. Il permet à l’assureur d’évaluer les risques de santé de l’emprunteur et de déterminer les conditions et le coût de l’assurance. Les questions portent sur les antécédents médicaux, les maladies chroniques, les traitements en cours, et les hospitalisations passées.

Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs sollicitant des prêts inférieurs à 200 000 € (400 000 € pour un couple) remboursables avant le 60e anniversaire sont exemptés de remplir un questionnaire de santé. Pour les prêts supérieurs à ce montant, le questionnaire reste obligatoire.

Les droits et obligations des emprunteurs

Convention AERAS

La convention AERAS (S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes présentant des risques de santé élevés. Cette convention impose aux assureurs de proposer des solutions adaptées pour ces emprunteurs, tout en respectant des conditions spécifiques de couverture et de tarification.

Droit à l’oubli

La loi Lemoine introduit également un droit à l’oubli pour les emprunteurs ayant été atteints de certains cancers et d’hépatite C. Après cinq ans de rémission complète, ces maladies n’ont plus besoin d’être déclarées, ce qui facilite l’accès à l’assurance pour ces personnes.

Les documents nécessaires pour la souscription

Fiche standardisée d’information

Avant de faire une offre de prêt, la banque remet à l’emprunteur une fiche standardisée d’information. Cette fiche détaille les caractéristiques du prêt, les garanties minimales exigées, et les coûts associés à l’assurance emprunteur proposée par la banque.

Fiche personnalisée

La fiche personnalisée précise les garanties spécifiques requises par la banque pour le prêt de l’emprunteur. Elle inclut des informations détaillées sur le niveau de couverture nécessaire, les critères de validation des garanties, et les conditions de mise en œuvre de l’assurance.

Peut-on changer d’assureur en cours de prêt ?

Conditions de substitution d’assurance

Les emprunteurs ont le droit de changer d’assureur à tout moment durant la durée du prêt, à condition que le nouveau contrat respecte les garanties initiales. Pour ce faire, il faut obtenir l’accord de la banque et envoyer une demande de résiliation à l’ancien assureur, ainsi qu’une demande de substitution à la banque.

Processus de résiliation et substitution

En cas de changement d’assureur, la banque dispose de 10 jours ouvrés pour approuver la substitution et modifier le contrat de prêt en conséquence. Si la banque refuse la demande, elle doit en expliquer les raisons et indiquer les éléments manquants ou insuffisants dans le nouveau contrat d’assurance.

L’assurance emprunteur est un élément clé dans l’obtention d’un prêt immobilier, offrant une protection à la fois pour l’emprunteur et pour la banque. En comprenant les exigences légales, les options disponibles, et les droits en matière de santé, les emprunteurs peuvent naviguer ce processus avec confiance. La loi Lemoine et la convention AERAS ont apporté des simplifications et des protections supplémentaires pour les emprunteurs, rendant l’accès au crédit immobilier plus équitable et accessible pour tous.

Les tendances des taux d’assurance de prêt immobilier en 2024

Dans l’univers complexe du financement immobilier, la question cruciale de l’assurance emprunteur s’impose comme un élément majeur dans la quête de la meilleure offre. Alors que 2024 s’installe, il est essentiel de plonger dans les méandres des taux d’assurance de prêt immobilier et de comprendre les multiples nuances qui façonnent cette composante financière souvent négligée.

La Loi Lagarde et l’évolution des taux d’assurance

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, les emprunteurs ont gagné en liberté dans le choix de leur assurance emprunteur. La possibilité de souscrire à une assurance externe à la banque offre la perspective de bénéficier de taux plus avantageux ou de garanties renforcées. Cependant, bien que le taux d’assurance emprunteur soit un élément central, il n’est pas le seul à influencer le coût global de l’emprunt.

Disséquer le taux d’assurance de prêt immobilier

Il est impératif de distinguer clairement le taux d’assurance de prêt immobilier du taux du crédit immobilier. Le premier, élément de comparaison crucial, détermine les mensualités de l’assurance-crédit, tandis que le second représente le taux d’intérêt du financement, impactant directement les mensualités de remboursement du prêt.

Prenons un exemple concret : un taux d’intérêt de 2% sur 25 ans pour un emprunt de 131 000 euros. Le coût total de l’emprunt sur 25 ans atteint 42 452 euros, dont 6 878 euros pour une assurance groupe avec un taux de 0,21%. Cette distinction entre le taux d’intérêt et le taux d’assurance est essentielle pour évaluer le coût global et faire des comparaisons éclairées.

Le TAEA, clé de la comparaison d’assurances

Le TAEA, ou taux annuel effectif de l’assurance, se révèle comme une mesure cruciale pour évaluer le coût global de l’assurance. En intégrant le taux nominal et divers frais liés au prêt, il offre une vision réaliste des mensualités. La comparaison entre l’assurance groupe et l’assurance individuelle à travers le prisme du TAEA facilite la prise de décision.

Les coulisses du calcul du taux d’assurance

La tarification de l’assurance de prêt immobilier dépend fortement du profil de l’emprunteur. Des éléments tels que l’âge, le statut tabagique, l’état de santé, le montant de l’emprunt, la profession, etc., entrent en jeu dans le calcul du taux. Un emprunteur non-fumeur et jeune peut bénéficier d’un taux d’assurance aussi bas que 0,05%, tandis qu’un emprunteur de cinquante ans peut voir ce taux grimper à 0,31%, démontrant l’impact direct de ces critères sur le tarif de l’assurance.

Assurance groupe vs assurance individuelle : un dilemme de choix

Comparons les avantages et les inconvénients des assurances groupe et individuelle. Dans un contrat d’assurance groupe, le risque est mutualisé, offrant les mêmes garanties à tous les assurés, quel que soit leur profil. En revanche, l’assurance individuelle, calculée sur le capital restant dû, permet des cotisations évolutives au fur et à mesure des remboursements du prêt.

L’évolution des remboursements au fil des années

Comprendre la dynamique des remboursements est crucial. Au cours de la première année, les intérêts prédominent, mais avec le temps, le capital emprunté diminue, impactant positivement les mensualités de l’assurance calculées sur le capital restant dû. L’âge de l’emprunteur et la période de remboursement influent sur ces variations.

Facteurs influençant le coût de l’assurance emprunteur

Le coût de l’assurance emprunteur repose sur plusieurs critères, dont l’âge, l’état de santé, l’activité professionnelle, le montant, la durée et le taux du crédit. Les professions à risque peuvent entraîner des tarifs plus élevés, tandis que l’âge avancé peut augmenter significativement le coût de l’assurance individuelle.

Impact du taux sur le coût global

Le taux d’assurance emprunteur, bien que non exclusif, demeure un élément crucial pour évaluer le coût total de l’assurance de prêt. C’est ce taux qui dicte le montant des mensualités de l’assurance-crédit, tandis que le TAEA offre une vue d’ensemble en incluant divers frais liés au prêt.

Stratégies pour réduire le taux d’assurance

Pour abaisser le taux d’assurance emprunteur, la comparaison entre plusieurs assureurs s’impose. Le recours à la délégation d’assurance, la négociation auprès de la banque au moment de la souscription, et l’utilisation des lois Lagarde, Hamon et Bourquin pour changer d’assurance sont autant de stratégies à explorer.

Rôle du courtier en assurance de prêt immobilier

L’assistance d’un courtier spécialisé en assurance de prêt immobilier peut se révéler précieuse. En plus de faciliter la comparaison des offres, le courtier veille à respecter l’équivalence des garanties, optimisant ainsi le coût tout en économisant du temps pour concrétiser le projet immobilier.

En conclusion, décrypter les tendances des taux d’assurance de prêt immobilier en 2024 demande une analyse approfondie des multiples éléments qui influent sur cette composante financière. La transparence, la comparaison et la recherche d’une solution adaptée à chaque profil d’emprunteur demeurent les clés pour naviguer dans ce paysage complexe avec confiance.

Les garanties de l’assurance emprunteur : un aperçu approfondi

Lors de la souscription à un crédit, que ce soit pour financer l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif ou tout autre projet, les garanties d’assurance emprunteur revêtent une importance capitale. Ces garanties, proposées ou exigées par l’établissement de crédit, varient en fonction de plusieurs paramètres tels que le type d’opération, le type de prêt et la profession de l’emprunteur. Dans cette exploration détaillée, plongeons dans les différentes dimensions des garanties d’assurance emprunteur, en mettant l’accent sur leur nature, leur portée et leur impact sur la protection financière des emprunteurs.

Analyse des documents contractuels : essentiel pour comprendre les garanties

Au cœur de toute assurance emprunteur se trouvent la notice d’information et la fiche standardisée d’information, des documents cruciaux remis à l’emprunteur pour lui permettre de saisir pleinement les tenants et aboutissants des garanties offertes. La notice d’information, fournie dès que l’assurance emprunteur est évoquée, constitue un pilier essentiel pour comprendre les droits et obligations liés au contrat. Elle détaille les risques couverts, les exclusions, les délais de carence et de franchise, ainsi que les modalités de résiliation, offrant ainsi une vision claire de l’étendue de la couverture et des démarches à entreprendre en cas de sinistre.

Les risques couverts : protéger l’emprunteur en toutes circonstances

Les garanties d’assurance emprunteur interviennent dans divers scénarios, offrant une protection contre une gamme étendue de risques. Parmi les principaux risques couverts, on retrouve :

1. Décès de l’Emprunteur

En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur prend en charge le remboursement du capital restant dû à l’établissement prêteur, soulageant ainsi la charge financière qui pourrait peser sur les héritiers.

2. Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Si l’emprunteur se retrouve dans un état nécessitant une assistance permanente pour les actes essentiels de la vie quotidienne, l’assureur rembourse également le capital restant dû, offrant ainsi une sécurité financière dans des situations extrêmes.

3. Incapacité Temporaire Totale (ITT)

En cas d’incapacité temporaire de l’emprunteur à exercer son activité professionnelle en raison d’une maladie ou d’un accident, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités du prêt, garantissant ainsi une continuité de revenus pendant la période d’invalidité.

4. Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP)

Lorsque l’emprunteur devient définitivement incapable d’exercer son activité professionnelle, l’assurance offre une protection en prenant en charge les échéances du prêt ou en versant le capital restant dû, selon les termes du contrat.

5. Garantie Perte d’Emploi

Cette garantie facultative intervient en cas de licenciement de l’emprunteur, lui assurant une prise en charge des mensualités du prêt pendant une période déterminée, offrant ainsi une sécurité financière dans un contexte de chômage.

Personnalisation des garanties : adapter la couverture aux besoins de l’emprunteur

Les contrats d’assurance emprunteur offrent une flexibilité considérable en matière de personnalisation des garanties, permettant ainsi aux emprunteurs de choisir une couverture adaptée à leur profil et à leurs besoins spécifiques. Parmi les aspects personnalisables des garanties, on peut citer :

  • La durée de la couverture, en fonction de la durée du prêt et des besoins de l’emprunteur.
  • Les franchises et les délais de carence, déterminant la période pendant laquelle les garanties ne sont pas applicables.
  • Le niveau de prise en charge des mensualités ou du capital restant dû, offrant une flexibilité dans le montant des prestations.
  • Les affections couvertes ou exclues, précisant les conditions de prise en charge en fonction de la nature de l’invalidité.
  • Les modalités de versement des prestations, qu’elles soient forfaitaires ou indemnitaire, offrant ainsi une adaptation aux besoins spécifiques de l’emprunteur

Exclusions de garantie : comprendre les limites de la couverture

Toutefois, il est important de noter que les contrats d’assurance emprunteur comportent également des exclusions de garantie, définissant les situations dans lesquelles la couverture n’est pas applicable. Ces exclusions, rédigées de manière claire et précise, peuvent concerner divers aspects tels que les activités sportives, les voyages à l’étranger ou certains états de santé préexistants. Il est donc essentiel pour l’emprunteur de lire attentivement la notice d’information pour comprendre les limites de sa couverture et éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.

Évaluation du risque : importance du questionnaire médical

Avant de souscrire à une assurance emprunteur, l’emprunteur est tenu de remplir un questionnaire médical détaillé, permettant à l’assureur d’évaluer le risque associé à sa couverture. Ce questionnaire, soumis à des principes stricts de confidentialité et de précision, constitue une étape essentielle dans le processus de souscription, influençant directement les conditions de la couverture et le montant des primes d’assurance. Toute fausse déclaration ou omission intentionnelle dans le questionnaire médical peut avoir des conséquences graves, notamment le refus de prise en charge en cas de sinistre.

Coût de l’assurance emprunteur : transparence et comparaison

Préalablement à la signature d’un contrat d’assurance emprunteur, il est crucial pour l’emprunteur de comprendre le coût total de la couverture, exprimé à travers le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) et le coût total en euros sur la durée du prêt. Ces éléments, mentionnés dans tous les documents contractuels, permettent à l’emprunteur de comparer les offres et de choisir la couverture la plus adaptée à ses besoins et à son budget. Il est également important de distinguer les primes d’assurance des mensualités de remboursement, afin d’éviter toute confusion quant au coût réel de la couverture.

Bien choisir son assurance emprunteur, un gage de sécurité financière

En conclusion, le choix d’une assurance emprunteur revêt une importance capitale dans la sécurisation d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation. En comprenant les garanties offertes, en évaluant les risques et en comparant les offres, les emprunteurs peuvent choisir une couverture adaptée à leurs besoins spécifiques, offrant ainsi une tranquillité d’esprit et une protection financière en cas d’incidents de vie imprévus. En suivant les conseils éclairés de cette exploration approfondie, les emprunteurs peuvent ainsi naviguer avec confiance dans le monde complexe de l’assurance emprunteur, assurant ainsi un avenir financier sûr pour eux-mêmes et leurs proches.

Questionnaire d’assurance : révéler la vérité, un enjeu majeur lors d’un crédit immobilier

Dans le domaine des crédits immobiliers, l’assurance emprunteur est souvent présentée comme une nécessité incontournable. Son coût, quant à lui, est déterminé par divers facteurs tels que l’âge, l’état de santé et la situation professionnelle de l’emprunteur. Toutefois, face à des primes parfois élevées, certains candidats à l’emprunt peuvent être tentés de minimiser ou de dissimuler certaines informations pour réduire leurs dépenses. Cette pratique, bien que tentante, comporte des risques considérables.

Les conséquences lourdes d’un mensonge

Il est crucial de comprendre les implications d’une fausse déclaration dans le cadre d’une assurance emprunteur. Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis, souligne l’importance de l’honnêteté dans ce processus. En effet, en cas de mensonge avéré, l’assureur a le droit de refuser de couvrir les sinistres et de conserver les cotisations perçues. Cette décision est en conformité avec l’article L113-8 du code des assurances, qui stipule que le contrat d’assurance peut être annulé si l’assuré fournit intentionnellement des réponses mensongères à des questions spécifiques.

La complexité de la déclaration

Il est crucial de reconnaître que certaines déclarations peuvent être ambiguës ou difficiles à interpréter. Par exemple, dans le domaine professionnel, omettre de mentionner un emploi temporaire ou une période d’essai peut avoir des conséquences graves. De même, ne pas divulguer un congé maladie au moment de la souscription de l’assurance peut entraîner des problèmes ultérieurs. Il est donc impératif pour les emprunteurs de remplir les questionnaires de santé avec précision et diligence.

La bonne foi en question

Dans certains cas, une erreur de déclaration peut être faite de bonne foi. Par exemple, un emprunteur peut ne pas être conscient des risques associés à certaines conditions médicales ou interventions chirurgicales. Cependant, il est essentiel de distinguer entre les erreurs involontaires et les tentatives délibérées de dissimulation. Dans tous les cas, la transparence et la franchise sont essentielles pour garantir une couverture adéquate en cas de sinistre.

L’évolution de la réglementation

La réglementation relative à l’assurance emprunteur évolue constamment pour protéger les consommateurs. Par exemple, la Loi Lemoine a récemment aboli l’obligation de remplir un questionnaire de santé pour les emprunteurs souscrivant un prêt inférieur à 200 000 euros, sous réserve de remboursement avant l’âge de 60 ans. Ces changements visent à simplifier le processus de souscription tout en garantissant une protection adéquate aux emprunteurs.

En conclusion, dissimuler des informations dans le cadre d’une assurance emprunteur peut sembler attrayant pour réduire les coûts, mais cela comporte des risques considérables. Il est essentiel pour les emprunteurs de remplir les questionnaires de santé avec précision et de divulguer toutes les informations pertinentes pour éviter toute nullité de contrat ou réduction de couverture en cas de sinistre. En fin de compte, la transparence et l’honnêteté sont les meilleurs moyens de garantir une protection adéquate pour vous-même et vos proches.

Les avantages de la transparence financière

Outre les implications légales et financières de la dissimulation d’informations, la transparence financière présente également des avantages importants. En fournissant des renseignements exacts et complets, les emprunteurs peuvent bénéficier d’une meilleure compréhension de leur situation financière et des risques associés à leur prêt immobilier. Cela peut les aider à prendre des décisions éclairées et à éviter les pièges financiers potentiels à long terme.

Les dangers de la dissimulation

D’autre part, la dissimulation d’informations peut entraîner des conséquences désastreuses pour les emprunteurs. En plus de compromettre leur couverture d’assurance, elle peut également nuire à leur réputation et à leur crédibilité financière. De plus, en cas de litige avec l’assureur ou le prêteur, les emprunteurs risquent de se retrouver dans une position juridique difficile, ce qui peut entraîner des frais juridiques élevés et des retards dans le règlement de leurs réclamations.

L’importance de la planification financière

Face à ces risques potentiels, il est crucial pour les emprunteurs de prendre des mesures proactives pour garantir une planification financière adéquate. Cela comprend la recherche approfondie des options d’assurance emprunteur, la consultation de professionnels financiers qualifiés et la compréhension claire de toutes les conditions et exclusions de leur police d’assurance. En investissant du temps et des ressources dans la planification financière, les emprunteurs peuvent minimiser les risques et maximiser leur tranquillité d’esprit tout au long de leur parcours d’emprunt immobilier.

La responsabilité financière en action

En fin de compte, la responsabilité financière est essentielle pour assurer la stabilité et la sécurité financière à long terme. En fournissant des informations précises et complètes à leur assureur et à leur prêteur, les emprunteurs démontrent leur engagement envers la transparence et l’intégrité financière. Cela renforce leur crédibilité et leur fiabilité aux yeux des institutions financières, ce qui peut avoir un impact positif sur leur capacité à obtenir des prêts futurs et à bénéficier de conditions avantageuses. En adoptant une approche proactive et responsable de leur situation financière, les emprunteurs peuvent prendre le contrôle de leur avenir financier et réaliser leurs objectifs à long terme en toute confiance.

Comment réduire le coût de son assurance prêt immobilier

Lorsque l’on se lance dans l’aventure d’un prêt immobilier, l’assurance emprunteur fait partie intégrante de l’équation financière. Cependant, son impact, pouvant atteindre jusqu’à 30 % du coût total du crédit, est souvent négligé. Pourtant, il existe des moyens astucieux de maîtriser cette dépense et d’alléger le fardeau financier. Dans cette exploration de cinq stratégies, vous découvrirez comment optimiser le coût de votre assurance de prêt immobilier et faire des économies substantielles.

Négocier habilement avec votre banque

L’offre de prêt immobilier émise par la banque inclut généralement une assurance emprunteur. Bien que non imposée par la loi, cette couverture est exigée par l’établissement de crédit afin de se prémunir contre les risques de défaut de paiement du crédit.

Cependant, les assurances bancaires fonctionnent selon un modèle de contrat de groupe où les risques sont partagés entre tous les assurés. Cette mutualisation implique que les conditions et les coûts demeurent uniformes pour tous. Ainsi, le contrat d’assurance bancaire ne convient pas nécessairement à chaque profil d’emprunteur.

Dans l’ensemble, les banques encouragent la souscription à leur propre assurance emprunteur, et cette démarche peut souvent être négociée. Vous avez la possibilité de discuter des taux d’assurance avec votre conseiller avant de signer l’offre de prêt. Cette démarche peut être fructueuse, en particulier si vous êtes un client fidèle.

Toutefois, si la négociation avec la banque se révèle infructueuse, il existe une alternative : la délégation d’assurance.

Opter pour la délégation d’assurance avant la signature du prêt

Dans la quête de réduction des coûts d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur joue un rôle primordial. Grâce à l’évolution législative de la dernière décennie, les emprunteurs disposent désormais de moyens considérablement accrus pour influencer leur choix.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n’êtes pas tenu de souscrire à l’assurance proposée par la banque. Vous pouvez opter pour une assurance émanant d’un organisme externe, qui bien souvent propose des taux plus avantageux que les établissements bancaires.

La délégation d’assurance vous donne la liberté d’explorer les offres de plusieurs compagnies d’assurance pour dénicher celle qui correspond le mieux à vos besoins. Même si les banques peuvent manifester une certaine réticence envers ce dispositif, il peut vous permettre d’économiser entre 6 500 et 15 000 € sur la durée du prêt.

Prenons un exemple concret : un couple de 30 ans emprunte 200 000 € sur 20 ans. Comparons la part de l’assurance sur le coût total du prêt, en souscrivant le contrat auprès de la banque par rapport à une assurance externe.

Jouer la carte de la concurrence et comparer les offres

Les banques sont tenues de fournir une fiche standardisée d’information, détaillant les critères que le contrat d’assurance doit remplir pour être accepté. Cette fiche inclut notamment :

  • Les garanties requises
  • Le niveau de garanties
  • La quotité d’assurance de prêt
  • Les coûts de l’assurance : TAEG, coût total et coût périodique (mensuel, trimestriel ou annuel)

La Fiche Standardisée d’Information est un outil essentiel pour comparer les devis et garantir l’équivalence des garanties. Elle fournit des informations clés à partager avec votre courtier en assurance emprunteur. Vous pouvez également utiliser des simulateurs en ligne pour obtenir des offres personnalisées en quelques minutes, vous offrant une vision claire des primes d’assurance mensuelles et totales, des garanties incluses et d’autres détails pertinents.

Ajuster les niveaux de couverture (garanties et quotité)

Un autre moyen de réduire le coût de l’assurance de prêt immobilier consiste à ajuster les niveaux de protection.

Pour un investissement locatif, deux garanties essentielles suffisent : décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

Pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, les garanties IPT (Invalidité Permanente Totale) et ITT (Incapacité Temporaire Totale) viennent s’ajouter.

Certaines banques peuvent exiger davantage de garanties, mais la plupart du temps, les autres garanties sont facultatives. Il est donc crucial de faire le point sur vos besoins réels pour identifier les garanties nécessaires.

La quotité, qui représente la part du capital couverte par l’assurance, joue également un rôle important dans le calcul du prix. Si vous empruntez seul, la quotité est automatiquement de 100 %. En cas d’emprunt à deux, la quotité peut varier entre 100 % et 200 %. Il est important de noter que si vous optez pour une couverture maximale (200 %), le coût sera doublé.

Résiliation et changement d’assurance emprunteur

Si vous avez choisi l’assurance proposée par votre banque, sachez qu’il est possible de résilier et de changer d’assurance emprunteur à tout moment, grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2022.

Cette nouvelle régulation permet à tous les ménages de profiter de cette opportunité pour rechercher une meilleure offre d’assurance emprunteur. La flexibilité offerte par la résiliation facilite le changement vers une assurance plus avantageuse et mieux adaptée à vos besoins.

En conclusion, réduire le coût de l’assurance de prêt immobilier est une démarche qui exige de la réflexion, de la recherche et de la compréhension des options disponibles. Chaque stratégie décrite ci-dessus offre une opportunité unique d’alléger la charge financière qui accompagne l’emprunt immobilier. En utilisant ces conseils avisés, vous serez en mesure de maîtriser les coûts et de prendre des décisions éclairées pour votre avenir financier.

Remboursement anticipé d’un prêt : quid de l’assurance emprunteur ?

Un prêt immobilier est généralement souscrit sur une durée de 15, 20 ou 25 ans. Vous devez toutefois savoir que le remboursement anticipé est possible dans le cadre de cet emprunt. Alors qu’advient-il de l’assurance du crédit lorsque celui-ci est remboursé avant la date d’échéance initiale ?

Comment se passe le remboursement par anticipation ?

Un emprunteur peut choisir le remboursement anticipé après une rentrée d’argent exceptionnelle telle qu’un héritage. Il est bon de savoir que cette opération peut entraîner des frais. En effet, certains organismes peuvent appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) selon les clauses prévues dans votre contrat. Deux options existent :

Le remboursement partiel

Une partie de la somme prêtée est réglée avant la dernière échéance. Le versement de ce montant doit néanmoins représenter au moins 10 % du montant initial du crédit.

Le remboursement total

Dans ce genre de cas, la totalité du capital dû est remboursée avant la date de fin du prêt. S’il reste plus de la moitié des échéances à honorer sur le prêt immobilier, effectuer un remboursement anticipé total peut être bénéfique. Cependant, vers la fin du prêt, cette option n’est pas très rentable, car les intérêts restants sont inférieurs aux premiers versements. De plus, le coût de la pénalité de remboursement anticipé ne doit pas être négligé, car il peut s’élever à 3 % du solde restant ou à 6 mois d’intérêts au taux du prêt, hors assurance.

L’impact du remboursement anticipé partiel sur l’assurance prêt immobilier

Lorsqu’un crédit est remboursé partiellement, l’assurance emprunteur ne pourra pas être résiliée. Cette opération permettra toutefois de revoir les conditions et le montant de la prime. Ces changements varient en fonction du contrat souscrit :

Contrat groupe

Si vous avez souscrit un contrat d’assurance groupe, soit auprès de votre banque, celle-ci se charge de transmettre l’information à l’assureur. Le montant des cotisations est généralement calculé en fonction du capital initial et reste ainsi fixe en cas de remboursement anticipé.

Contrat individuel

Dans le cadre du contrat individuel, il sera du devoir de l’emprunteur d’informer l’assureur de l’opération de remboursement anticipé partiel. Cela se fera par courrier recommandé comprenant toutes les pièces justificatives nécessaires. Les cotisations seront alors recalculées en prenant en compte le nouveau capital restant dû. Les mensualités diminuent donc de manière dégressive jusqu’à la dernière échéance de crédit.

L’assurance de prêt en cas de remboursement total

Contrairement au remboursement partiel, solder un crédit par anticipation entraîne la résiliation de l’assurance souscrite dans le cadre du prêt immobilier. Si l’emprunteur a opté pour l’assurance de la banque prêteuse, l’arrêt est automatique. Par contre, si le contrat signé est individuel, il devra informer l’assureur en lui adressant une lettre de résiliation. Envoyée par courrier recommandé, celle-ci devra comprendre une attestation de remboursement anticipé fournie par la banque.

La renégociation et l’assurance emprunteur

Hormis le remboursement anticipé, un emprunteur peut choisir de renégocier les termes de son crédit afin d’obtenir des modalités plus avantageuses. Il s’agit d’une opération qui intervient généralement lorsque les taux sont bas. Un emprunt à taux fixe renégocié permet de faire des économies pouvant aller jusqu’à 60% et de bénéficier d’un meilleur taux d’endettement pour demander un nouveau prêt. Il a alors le choix de renégocier son assurance ou de continuer le remboursement dans les mêmes conditions.

Comment renégocier son assurance de crédit ?

La renégociation du contrat d’assurance consiste à trouver une garantie moins chère et plus avantageuse en faisant jouer la concurrence. Cette transaction permettra de faire baisser les montants des cotisations et par la même occasion celui des échéances du prêt. Un simulateur d’assurance en ligne permet de comparer les différents contrats du marché afin de trouver le plus adapté.

Cette opération est encadrée par la législation pour faciliter la tâche. Désormais, il n’est plus nécessaire d’attendre une date d’anniversaire ou d’observer un délai d’un an pour changer d’assurance comme imposée par la loi Hamon (2014) et la loi Bourquin (2017). Grâce à la loi Lemoine, un emprunteur a la possibilité de résilier son contrat à tout moment pour se tourner vers des offres plus adaptées à son nouveau prêt (renégocié). Il devra toutefois respecter une unique condition ; le contrat choisi devra mettre en avant l’équivalence de garanties imposées par l’institution prêteuse.

Souscrire un prêt immobilier à la retraite : les conditions

Vous êtes retraité et vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier ? Que ce soit un logement principal, une résidence locative ou une résidence secondaire, d’un point de vue juridique, il n’existe pas d’âge limite pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, vous devez être conscient que le parcours pour y parvenir sera plus compliqué que si vous étiez encore jeune et dans la vie active. Face à des profils « à risque », les banques ont pour habitude d’assurer leurs arrières en dressant des critères d’obtentions précis à respecter. Vous devez alors sûrement vous demander quelles sont les conditions d’obtention d’un crédit immobilier pour une personne comme vous, à la retraite. Faisons le point pour répondre à votre interrogation.

Une durée d’emprunt raccourcie

Une des premières conditions d’obtention d’un crédit immobilier lorsqu’on est à la retraite, c’est que l’on dispose d’une durée d’emprunt plus courte que les autres. En effet, cela s’explique par les banques qui prennent en compte les risques de santé liés à l’âge de l’emprunteur senior et qui souhaitent s’assurer du remboursement total du prêt. Contrairement à un jeune actif qui bénéficie d’un délai de remboursement plus ou moins long (entre 20 et 25 ans), en étant retraité, on disposera d’une période raccourcie d’environ 10 à 15 ans maximum, avec une date de fin de prêt ne devant dépasser nos 90 ans. On doit donc être en mesure de faire face à des mensualités importantes. Toutefois, il est nécessaire de garder en tête que les intérêts, eux, sont généralement moins conséquents et que le coût total du crédit diminue de manière significative. 

Une assurance de prêt plus contraignante

Plus on vieillit, plus l’on est exposé à des problèmes de santé. Par conséquent, l’assurance va être de plus en plus élevée. Lorsqu’on est à la retraite, on est considéré comme un « profil à risque ». Les conditions pour obtenir une assurance de prêt sont donc corsées. Par exemple, les taux de l’assurance seront plus importants : ils oscillent entre 0,5 % et 0,8 % pour les emprunteurs de plus de 65 ans contre 0,35 % pour les actifs. De même, il est essentiel de souscrire à une assurance décès/invalidité : certaines aides comme la convention AERAS facilite l’accès à ce type d’assurance, notamment aux personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves. 


Bon à savoir : afin de trouver l’assurance la plus adaptée à votre profil, il est essentiel de faire jouer la concurrence en comparant les offres, et en essayant de trouver celle qui vous conviendra le mieux tant au niveau du taux que de l’âge maximal de couverture. Pour cette démarche, n’hésitez pas à solliciter les simulateurs gratuits en ligne ou à faire appel à un courtier spécialisé. Il saura vous conseiller et vous trouver la meilleure offre d’assurance. 

Un dossier solide

Par défaut, lorsqu’on est à la retraite, on est dépourvu de toute activité professionnelle. Cette situation financière n’est pas l’idéal lorsqu’on souhaite demander un prêt immobilier. Il est donc primordial de rassurer la banque en disposant d’un dossier solide. Pour cela, il faut réussir à prouver que l’on détient une certaine stabilité concernant nos revenus. De même, la banque cherchera à s’assurer que notre taux d’endettement ne dépasse pas la limite légale de 35 %. Posséder quelques réserves personnelles, comme une assurance-vie, est un bon moyen de mettre toutes les chances de son côté sur cet aspect-là. Enfin, avoir un apport d’un montant conséquent de l’ordre de 30 % est aussi une condition à remplir pour satisfaire les attentes d’une banque. Vous l’aurez compris, pour que votre dossier soit validé par le banquier, vous devez mettre en évidence votre solvabilité, des revenus stables, mais aussi des enfants indépendants. 

Quelles sont les solutions alternatives ?

Il existe quelques alternatives aux conditions énoncées ci-dessus. Celles-ci ont été spécialement conçues pour les retraités afin de faciliter l’aboutissement de leur projet immobilier. 

Le prêt-relais pour retraités


Le prêt-relais retraité est une solution proposée dans le cas où l’on disposerait déjà d’un bien immobilier. Concrètement, on a la possibilité de vendre ce bien pour en racheter un autre. Pour cela, on peut solliciter sa banque afin qu’elle nous avance un capital de l’ordre de 70 % de la valeur du bien initial à vendre. Le remboursement peut se faire mensuellement ou en différé à l’issue du prêt. À savoir que le délai de ce remboursement est d’un an et est renouvelable une fois. C’est donc bien clair : le prêt-relais permet de faire le relais entre la signature de la vente de bien initial et celle de l’achat du nouveau. 

Le prêt hypothécaire cautionné pour retraités

Une autre possibilité que l’on peut choisir lorsqu’on est retraité, c’est de solliciter un prêt hypothécaire cautionné. Entre autres, la banque va nous accorder un prêt immobilier à hauteur de 70 % de la valeur de votre bien. En échange, elle garantit son prêt avec une prise d’hypothèque sur le bien immobilier. Cette action vient annuler l’obligation d’obtenir une assurance emprunteur. Le remboursement du prêt ne dépasse pas les 25 ans et s’appuie sur le même principe qu’un prêt amortissable classique. Le taux est fixe, mais généralement plus élevé de 0,5 %. Si le prêt n’est pas remboursé au décès des emprunteurs, la banque a le droit de vendre le bien et de solder le capital restant. Elle reversera la différence aux héritiers.

Un nantissement de contrat d’assurance vie

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie est une alternative qui vient remplacer une hypothèque ou une assurance de prêt. La condition pour pouvoir y avoir recours est d’avoir suffisamment d’épargne. En pratique, la banque va solder une potentielle dette s’il nous arrivait malheur. Pour un prêt de 150.000 €, on devra disposer d’environ 115 000 € de capital à nantir. L’avantage de cette solution, c’est qu’elle nous permet d’éviter les frais induits par une assurance décès ou une hypothèque traditionnelle, mais aussi, elle donne la possibilité de garantir le prêt d’une tierce personne.

Prêt immobilier : 2023, une année prometteuse

Pour beaucoup, le début d’une année marque une cassure dans le temps, une volonté de modifier ses habitudes, voire parfois un changement de vie radical. Bonne nouvelle pour celles et ceux qui se sont lancés dans le projet de devenir propriétaire : cette année 2023 s’annonce être propice à l’achat immobilier. Détails.

Un rehaussement du taux d’usure à venir

Le marché de l’immobilier est un marché de nécessité. Depuis la crise sanitaire, de plus en plus de gens investissent dans le secteur. Le télétravail et la volonté de changer de cadre de vie en s’éloignant des grandes métropoles au profit des villes de taille moyenne expliquent en partie cet engouement autour du marché l’immobilier. L’année 2021 affichait des résultats records avec près de 1,2 million de transactions enregistrées. L’année 2022, quant à elle, fut particulièrement tendue du côté des banques avec des taux d’intérêt revus à la hausse et un taux d’usure trop bas. La situation était peu favorable à l’achat. Une étude réalisée en été 2022 par Opinion System et commandée par l’AFIB démontrait que 45% des demandes de prêts avaient été rejetées par les banques sur le premier semestre 2022. Cela équivaut à presque un dossier sur deux. 

Le 17 décembre dernier, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France annonçait dans le Journal du Dimanche que le taux d’usure va être rehaussé dès le 31 décembre 2022. Il passera de 3,05 % à 3,57 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, ce qui équivaut à une hausse de 52 points. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer pour accorder un crédit. À noter que le taux d’usure se compare directement au TAEG (le taux d’intérêt annuel effectif global) du prêt immobilier. Il comprend donc le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage et l’assurance de prêt. 

Le début d’une nouvelle année marque souvent un nouveau départ pour les activités des établissements bancaires qui réamorcent leur production de crédits. Le nouveau taux d’usure attendu en janvier prochain devrait redonner un peu de souplesse aux banques qui pourront se permettre d’accorder plus facilement des crédits immobiliers, mais aussi de financer des dossiers bloqués jusqu’ici. Pour les futurs acheteurs et acheteuses, cela devrait être une bonne fenêtre de tir pour solliciter un financement, et ce, même si les taux d’intérêts augmentent.

Une fenêtre de tir de courte durée

Le rehaussement du taux d’usure va donc donner un peu de souffle aux candidats à l’acquisition immobilière… Du moins pour quelques semaines. En effet, si les prévisions pour le premier semestre de 2023 sont bonnes, il n’est pas sûr que cela soit valable pour le reste de l’année. En effet, dans le contexte actuel avec l’accélération de l’inflation et la montée des taux d’intérêts, les banques risquent de réévaluer leurs barèmes de taux assez rapidement. L’Observatoire Crédit Logement CSA estime que le taux moyen pour un crédit immobilier pourrait atteindre 2,80 % en juin 2023 puis redescendre lentement à 2,45 % d’ici la fin de cette même année. Après, le taux devrait se stabiliser en 2024. Ainsi, ne laissez pas filer le temps si vous avez un projet immobilier en cours. Prenez-vous-y le plus tôt possible en 2023 afin d’être certain de pouvoir profiter d’un taux d’usure avantageux. L’idéal serait de déposer sa demande de financement auprès de sa banque dans les six semaines à compter du 1er janvier.

Investir en 2023

L’immobilier est l’investissement préféré des Français. Pour beaucoup, devenir propriétaire est un objectif de vie. Cela permet de vivre dans l’endroit de ses rêves et dans un même temps de se constituer un patrimoine. 
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il est essentiel que vous soyez sûrs d’être en mesure de pouvoir le faire. Les critères d’emprunt pour l’année 2023 seront les mêmes qu’en 2022, à savoir :


– Vous devez apporter un apport personnel significatif (au moins 20 % du montant de l’opération)
– Vous devez disposer d’un niveau de revenus élevés (certaines banques prêtent à partir de 5000€/mois)
– Vous devez vous constituer une épargne de précaution suffisante 
Dans un même temps, il faut impérativement respecter les normes d’octrois :
– Un taux d’endettement limité à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse
– Une durée de remboursement plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou avec de gros travaux)


Vous l’aurez compris, pour concrétiser un achat immobilier, il est nécessaire d’anticiper et d’évaluer sa capacité d’emprunt. Pour cela, vous pouvez vous aider de nombreux outils comme le simulateur de prêt, facilement accessible sur Internet. Il peut être aussi utile de faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier vous aidera à constituer votre dossier, à choisir la banque qui s’adaptera au mieux à votre situation ou encore à négocier un taux de crédit attractif en fonction de votre profil d’emprunteur.

Des nouveautés en matière de logement

Que vous soyez locataire, propriétaire ou investisseur, l’année 2023 sera riche en nouveautés immobilières. Parmi les plus gros changements attendus, on retrouve :

– La disparition de la taxe d’habitation et l’augmentation d’environ 7 % de la taxe foncière
– La prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2023
– La transformation du dispositif Pinel. La loi Pinel traditionnelle verra ses avantages fiscaux diminuer. Ainsi, on passera d’une réduction d’impôt de 12 % à 10,5 % pour une mise en location de 6 ans, 18 % à 15 % pour une mise en location de 9 ans et 21 % à 17,5 % pour une mise en location de 12 ans
– Des contraintes de plus en plus fortes pour les logements avec un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique)
– Une imposition plus conséquente des résidences secondaires et des logements vacants en réponse à la pénurie de logements

– La Création d’un constat de conformité locative qui aura une valeur incontestable devant un tribunal. 

Prêt immobilier : changer d’assurance, un pari gagnant ?

Quelques mois après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le succès est au rendez-vous. Les emprunteurs profitent pleinement de l’opportunité qui leur est offerte de changer d’assurance de prêt à tout moment pour faire des économies et être mieux couverts. Pour rappel, la souscription à l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier n’est pas une obligation légale. Toutefois, elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie que pourrait rencontrer l’assuré (invalidité, incapacité et décès). Ainsi, l’assurance de prêt immobilier doit pouvoir être choisie en toute liberté, mais aussi être résiliée ou substituée le plus facilement possible sans mettre en péril la protection qu’elle apporte à la fois au prêteur et à l’emprunteur.

La loi Lemoine, concrètement, c’est quoi ?

Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet à tout nouvel emprunteur, à compter de cette date, de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment et sans frais. Cette nouvelle loi est accordée à tous depuis le 1er septembre dernier, quelle que soit l’antériorité du contrat.


Avant cela, pour changer d’assurance en cours de prêt, il fallait invoquer soit la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat bancaire durant les douze premiers mois du crédit, soit la loi Bourquin qui, elle, donnait le droit de le faire au-delà d’un an, en respectant une date d’échéance et un délai de préavis. Ces anciennes règles étaient moins favorables aux emprunteurs que celles qui composent la loi Lemoine. En effet, avant, il était plus difficile de résilier ou de changer leur assurance de prêt. La loi Lemoine vient libéraliser le marché de l’assurance de prêt immobilier qui était, jusqu’à présent, détenu à 87 % par les bancassureurs. Elle donne accès à un marché maintenant plus juste, plus simple et plus transparent en assurance de prêt immobilier. De même, la loi Lemoine renforce les droits des assurés.

Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine ?

Changer d’assurance emprunteur est désormais très simple ! Voici les démarches à suivre :

1. Trouver la proposition la plus adaptée à notre profil en comparant les différentes offres proposées par différents organismes.

En tout premier lieu, il est intéressant pour vous d’aller comparer les différentes offres que proposent les banques concernant les assurances de prêt immobilier. Pour cela, vous pouvez comparer vous-même les offres en contactant certaines compagnies d’assurances pour obtenir des devis. Vous pouvez aussi le faire en utilisant un comparateur en ligne qui va vous proposer les offres les plus susceptibles de vous intéresser. Un courtier en assurance peut également se charger de cette tâche. 

Ce travail de recherche en amont va vous permettre d’effectuer la substitution de contrat rapidement. Idéalement, il faudrait que la formule présente un coût inférieur à l’assurance actuelle et/ou qu’elle propose des garanties supérieures pour un coût équivalent. D’ailleurs, la loi oblige à ce que les garanties présentes dans le nouveau contrat sont au moins équivalentes au contrat actuel.

2. Souscrire un contrat 

Une fois que vous avez fait votre choix, contactez la banque chez qui vous allez signer pour entamer les démarches.

3. Faire sa demande de résiliation à votre assurance emprunteur actuelle 


Une fois que votre demande de résiliation est rédigée, vous devez l’envoyer à votre assureur par lettre avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par tout autre moyen prévu par le contrat d’assurance. Vous devez également envoyer une demande de substitution d’assurance à votre banque.


En cas de refus, la banque doit indiquer les motifs du refus et vous informer des informations et garanties qui manquent dans le nouveau contrat. Le contrat d’assurance n’est alors pas résilié.


En cas d’accord, votre banque dispose de 10 jours ouvrés après réception de votre demande, pour modifier le contrat de prêt. 
Peu importe la finalité, vous devez tenir informé le nouvel assureur de la décision de votre banque par courrier recommandé ou courrier recommandé électronique.

Changer d’assurance prêt : des économies plus ou moins importantes

C’est un fait : changer d’assurance de prêt peut vous faire gagner gros. Cela est d’autant plus vrai dans ce contexte de crise inflationniste. D’après étude de l’UFC-Que Choisir réalisée en juin 2018 auprès de 2 400 consommateurs, en moyenne, changer d’assurance emprunteur permet d’économiser jusqu’à 10 500 € sur le coût du crédit. En 2022, avec la loi Lemoine, sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, changer d’assurance prêt génère un gain moyen de 15 000 € si la substitution intervient dans les trois premières années du crédit. Cette somme est plus ou moins représentative. En effet, plus le montant du crédit est élevé et plus la durée du contrat est longue, plus le gain fait sur la substitution d’assurance sera gros. L’important est d’engager le changement au plus tôt après la signature de l’offre de prêt.

Comment ces économies sont possibles ?

Un simple calcul permet de l’expliquer :

Vous avez contracté un crédit de 200 000 € sur 25 ans il y a 5 ans à un taux de 4.40 %. Votre assurance de prêt vous coûte 0.50 % de ces 200 000 € par an, soit 1 000 € par an et 83.33 € par mois. Votre remboursement se termine dans 20 ans et vous décidez de profiter de la loi Lemoine en changeant d’assurance de prêt dans l’immédiat. Il vous reste environ 175 000 € à rembourser. Donc, même avec une assurance à un tarif équivalent (0.50 % du montant emprunté par an), vous ne payerez plus que 875 € par an, soit 72.92 € par mois. En allant au bout de votre remboursement, vous économiserez jusqu’à 2 500 €. Ce gain peut être largement supérieur si vous jouez sur la concurrence et que vous choisissez le contrat le moins coûteux avec le taux le plus faible.

Sans plus, tardez, optimisez votre gain sur votre prêt immobilier actuel ou futur en comparant d’ores et déjà les offres que l’on vous propose !

3 conseils pour obtenir son prêt immobilier quand on est jeune

32 ans : c’est l’âge moyen qu’ont les Français lorsqu’ils achètent leur premier bien immobilier. D’après une étude du cabinet Deloitte et de la FPI, 61 % des jeunes (ndlr : personne en dessous de l’âge de 36 ans selon les banques) estiment que devenir propriétaire d’un logement est quelque chose de rassurant. De même, 94 % d’entre eux affirment que se procurer un bien immobilier leur permet d’être sereins quant à leur avenir.

Acheter un bien immobilier est une action plus ou moins facile lorsque l’on y est bien préparé. Cela est d’autant plus vrai lorsque l’on est jeune. En effet, la jeunesse est une cible privilégiée des banques concernant l’achat de bien immobilier. De ce fait, elles offrent aux jeunes de nombreux avantages afin de mener à bien ce projet. Par exemple, ils bénéficient de conditions d’emprunt plus souple que les tranches d’âge au-dessus. Cela s’explique par la flexibilité des banques qui prennent en compte les revenus parfois peu étoffés des jeunes actifs. Ces derniers ont aussi l’opportunité de jouir d’un taux d’assurance emprunteur plus faible que la normale ce qui les aident à faire des économies. Enfin, le fait d’acheter un bien immobilier le plus tôt possible est un atout puisque cela signifie que le crédit immobilier sera remboursé plus tôt aussi. 

Source : https://harris-interactive.fr/opinion_polls/les-francais-et-limmobilier-parcours-et-representations/

En résumé, investir dans l’immobilier jeune est un atout. Encore faut-il disposer de toutes les clés pour pouvoir le faire au mieux. Si vous vous sentez concernés par le sujet, prenez un stylo et notez. Voici nos trois meilleurs conseils obtenir un prêt immobilier quand on est jeune.

Conseil n°1 : Bien préparer son projet de prêt immobilier en amont

La première étape pour s’apprêter à acheter un bien immobilier est d’évaluer sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire du montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque en y ajoutant donc l’apport du bien que vous souhaitez acheter. En tant que jeune actif, les banques ne s’attendent pas obligatoirement à ce que vous ayez déjà une épargne importante. Toutefois, elles demandent généralement que vous soyez en mesure de couvrir les frais annexes (frais de notaire et de garantie). Cela équivaut souvent à un peu moins de 10 % du prix du bien. Si vous réalisez que vous ne pouvez pas disposer pas de cette somme dans l’immédiat, il est conseillé de montrer à la banque que vous êtes déjà capable d’épargner de manière régulière. 

Afin de déterminer facilement votre capacité d’emprunt, vous pouvez vous aider de nombreux outils comme le simulateur de prêt, facilement accessible sur Internet. Il peut être aussi utile de faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier vous aidera à constituer votre dossier, à choisir la banque qui s’adaptera au mieux à votre situation ou encore à déterminer le taux qui vous convient le plus.

Les aides

Il existe de nombreuses aides dédiées aux jeunes pour faciliter la constitution de l’apport. Parmi elles, on retrouve :

  • Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou PTZ est réservé aux primo-accédants ou aux personnes qui ne sont plus propriétaires depuis au moins deux ans. Ce dispositif permet d’emprunter jusqu’à 40 % du montant total de l’opération ou au maximum 138 000 € avec un taux de 0 %.

  • Le prêt Action Logement pour les salariés

Le prêt Action Logement s’adresse aux salariés des entreprises privées non agricoles constituées d’au moins dix personnes. Il permet de financer une partie de son crédit immobilier à un taux très préférentiel compris entre 0 et 1.

  • Le PEL et le CEL

Le PEL (Plan Epargne Logement) et le CEL (Compte Epargne Logement) sont des dispositifs permettant de se créer une épargne qui pourra peut-être utilisée en tant qu’apport personnel pour l’achat de votre bien immobilier. Par exemple, en devenant titulaire d’un PEL, vous pouvez bénéficier d’une somme pouvant aller jusqu’à 92 000 €.

Conseil n°2 : Faire jouer la concurrence

Nous le disions plus haut, les jeunes sont une cible privilégiée des banques. Par conséquent, il existe une multitude d’offres sur le marché, destinées à séduire cette clientèle. En tant que jeune, il est dans votre intérêt de faire jouer la concurrence entre les banques. Afin de trouver l’offre qui vous conviendra le mieux, vous pouvez comparer plusieurs éléments : 

  • le TAEG qui englobe le taux d’emprunt ;
  • le taux d’assurance et le montant des frais de dossier ;
  • les pénalités en cas de remboursement anticipé ;
  • le coût total du crédit. 

Pour faciliter la procédure, vous pouvez vous faire accompagner par un expert crédit. Ne vous précipitez pas pour signer une offre. Prenez le temps de déposer des dossiers auprès de plusieurs banques. 

Conseil n°3 : Avoir une bonne gestion financière

Pour que votre dossier séduise, il est intéressant de prouver aux banques que vous pouvez gérer vos comptes bancaires. Lorsque votre demande sera traitée, vos relevés des trois derniers mois précédant la demande du prêt immobilier jeune seront examinés afin de vérifier si vous êtes en mesure de gérer vos finances et rembourser vos mensualités. Il vous est donc vivement conseillé d’éviter les incidents de paiement et les découverts. De même, la banque évaluera votre taux d’endettement qui tient compte de vos revenus et de vos crédits en cours. La loi indique que ce taux ne doit pas dépasser les 35 %.

Disposer d’une stabilité au niveau de sa situation professionnelle est aussi un bon moyen pour rassurer les banques. Si vous êtes fonctionnaire, vous avez a priori un emploi garanti à vie et donc un risque de défaillance quasi nul pour les banques. Ainsi, vous obtiendrez un prêt sans trop de difficulté. Les CDI sont également valorisés par les banques. En revanche, si vous êtes intérimaire, en CDD ou indépendant, vous risquez d’avoir un peu plus de mal à obtenir votre prêt. Dans l’idéal, il faudrait démontrer que vous exercez votre profession depuis au moins 3 ans. Sinon, mettez en avant vos perspectives de carrière et montrez-vous persuasif !