Depuis plus d’une décennie, les prix du secteur de l’immobilier ont augmenté dans presque tous les pays de l’Union européenne. Entre 2010 et 2022, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 48 % dans l’UE et ceux des loyers de 18 %. Où se situe le marché de l’immobilier français par rapport à ses voisins membres de l’Union européenne ? Détails.
Le marché de l’immobilier de l’Union européenne : des prix en constante augmentation
Les chiffres du marché de l’immobilier de l’UE donnent le tournis. Depuis 2010, on observe une croissance des prix des logements et des loyers dans quasi tous les pays de l’UE. En effet, selon une étude d’Eurostat, entre 2010 et 2022, 24 pays membres ont connu une hausse du prix des logements et seulement trois les ont vus diminuer : la Grèce, l’Italie et Chypre. Parmi les pays où les prix ont le plus explosé, on retrouve l’Estonie (+196 %), la Hongrie (+168 %), le Luxembourg (+135 %), la Lettonie (+131 %), la Lituanie ou encore la Tchéquie (+130 % chacun) ainsi qu’en Autriche (+121 %). En Belgique et en France, l’augmentation des prix est faible avec respectivement 45 % et 31 %.
Concernant les loyers, depuis 2010, ils ont augmenté dans 25 États membres de l’UE et baissé dans deux (Grèce et Chypre). En général, les pays ayant enregistré les hausses de loyers les plus importantes sont les mêmes que ceux qui ont eu les plus grosses augmentations des prix des logements. Ainsi, parmi les pays où les loyers ont le plus augmenté, on retrouve l’Estonie (+214 %), la Lituanie (+139 %) ou encore l’Irlande (+82 %). En France, le prix des loyers se rapporte à 9 % sur la période étudiée, soit une hausse deux fois moins élevée que la moyenne européenne.
Pour avoir une idée plus représentative du marché de l’immobilier de l’UE, il est essentiel d’analyser les prix au mètre carré des logements dans chacun des pays membres. Car les pays ayant connu des hausses de prix des logements et des loyers importantes ne sont pas nécessairement les pays où les prix sont les plus élevés. En effet, c’est ce que met en avant la dernière étude du cabinet Deloitte sur le prix de l’immobilier dans 23 pays européens. Tout d’abord, sur la totalité des pays participants à l’étude, seulement quatre d’entre eux ont enregistré une baisse de prix et 19 ont affiché une croissance des prix des logements neufs. Le Luxembourg qui est un pays ayant enregistré une hausse du prix des loyers et des logements neufs les plus importantes ces dernières années, détient aussi la première place du pays le plus cher. En effet, en 2019, le prix au mètre carré était de 7 145 EUR. En deuxième position, on retrouve la France. Bien qu’elle n’ait pas eu les hausses des prix de logements et de loyers les plus conséquents depuis 2010, le mètre carré s’élève à 4 523 EUR. L’Autriche n’est pas très loin après avec 4 176 EUR/m². Parmi les pays où les prix des logements neufs étaient les plus bas, on peut citer la Bulgarie.
Source : https://www2.deloitte.com/fr/fr/pages/immobilier/articles/property-index-8e-edition.html
Zoom sur le marché de l’immobilier français
Nous l’avons vu plus haut, le marché de l’immobilier en France n’a pas été épargné par la hausse des prix des logements et des loyers. Sur le marché des logements neufs, Paris enregistrait 12 863 EUR/m² en 2019, ce qui faisait d’elle la ville d’Europe la plus chère en termes de prix des logements neufs. Aujourd’hui, sur le marché de logements neufs et anciens confondus, la capitale atteint une moyenne de 10 210 EUR/m². Plus globalement, les villes françaises ayant connu une hausse significative des prix des logements sont Nantes (13 %), Lyon (12 %), Rennes ou Strasbourg (10 % chacune).
Bien que la France soit dans le top 3 du pays ayant le prix au mètre carré le plus cher de l’UE, force est de constater que cela n’a pas diminué la dynamique de son marché de l’immobilier. Bien au contraire ! En 2021, elle affichait des résultats record avec près de 1,2 million de transactions enregistrées, soit environ une augmentation de 11 % par an. Le niveau élevé du prix de l’immobilier est soutenu par un bon accès au financement, grâce à la politique de taux bas menée par la Banque centrale européenne.
Quelles sont les perspectives pour le marché de l’immobilier de l’Union européenne ?
Les perspectives pour l’année 2023 concernant le marché de l’immobilier de l’UE sont plutôt bonnes. Après des années de hausse ininterrompue des prix de l’immobilier, les pays de l’UE ont ainsi pu voir apparaître un tassement des courbes depuis fin 2022. Une bonne nouvelle pour certains pays comme le Portugal où l’accès à la propriété était devenu inaccessible.
En France, l’année 2023 est prometteuse en ce qui concerne le marché de l’immobilier. Depuis le 31 décembre 2022, le taux d’usure a été rehaussé. Il est passé de 3,05 % à 3,57 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, ce qui équivaut à une hausse de 52 points. Cela constitue une bonne fenêtre de tir pour ceux qui souhaiteraient investir en France. Encore faut-il savoir où cela sera le plus intéressant. Si l’on se fie aux estimations des experts, Paris devrait bénéficier d’une baisse des prix des logements de -3 % d’ici 2023. Ainsi, son prix immobilier devrait se rapprocher de la barre symbolique des 10 000 EUR/m². A contrario, les dix autres plus grandes villes de France devraient voir leur prix immobilier légèrement augmenter de +1 %. Les zones rurales elles, devraient connaitre une augmentation de +5%.
Ces prévisions restent toutefois à confirmer. Plusieurs facteurs sont susceptibles de détériorer les scénarios énoncés plus haut tels qu’une potentielle aggravation de la crise énergétique, une accélération de la spirale inflationniste, des tensions sur les dettes souveraines européennes ou encore une aggravation de la situation géopolitique actuelle.
