Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une composante cruciale de l’univers de l’emprunt immobilier. Elle offre une protection financière essentielle pour vous et votre famille en cas d’événements imprévus, et elle peut jouer un rôle clé dans la réalisation de vos projets immobiliers en toute sérénité.

Chez Maleo, nous comprenons l’importance de faire des choix éclairés en matière d’assurance de prêt. C’est pourquoi nous avons créé cette section dédiée à l’Assurance Emprunteur sur notre blog. Ici, nous vous apporterons des informations précieuses, des conseils judicieux, et des réponses à toutes vos questions concernant l’assurance de prêt.

Remboursement anticipé d’un prêt : quid de l’assurance emprunteur ?

Un prêt immobilier est généralement souscrit sur une durée de 15, 20 ou 25 ans. Vous devez toutefois savoir que le remboursement anticipé est possible dans le cadre de cet emprunt. Alors qu’advient-il de l’assurance du crédit lorsque celui-ci est remboursé avant la date d’échéance initiale ?

Comment se passe le remboursement par anticipation ?

Un emprunteur peut choisir le remboursement anticipé après une rentrée d’argent exceptionnelle telle qu’un héritage. Il est bon de savoir que cette opération peut entraîner des frais. En effet, certains organismes peuvent appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) selon les clauses prévues dans votre contrat. Deux options existent :

Le remboursement partiel

Une partie de la somme prêtée est réglée avant la dernière échéance. Le versement de ce montant doit néanmoins représenter au moins 10 % du montant initial du crédit.

Le remboursement total

Dans ce genre de cas, la totalité du capital dû est remboursée avant la date de fin du prêt. S’il reste plus de la moitié des échéances à honorer sur le prêt immobilier, effectuer un remboursement anticipé total peut être bénéfique. Cependant, vers la fin du prêt, cette option n’est pas très rentable, car les intérêts restants sont inférieurs aux premiers versements. De plus, le coût de la pénalité de remboursement anticipé ne doit pas être négligé, car il peut s’élever à 3 % du solde restant ou à 6 mois d’intérêts au taux du prêt, hors assurance.

L’impact du remboursement anticipé partiel sur l’assurance prêt immobilier

Lorsqu’un crédit est remboursé partiellement, l’assurance emprunteur ne pourra pas être résiliée. Cette opération permettra toutefois de revoir les conditions et le montant de la prime. Ces changements varient en fonction du contrat souscrit :

Contrat groupe

Si vous avez souscrit un contrat d’assurance groupe, soit auprès de votre banque, celle-ci se charge de transmettre l’information à l’assureur. Le montant des cotisations est généralement calculé en fonction du capital initial et reste ainsi fixe en cas de remboursement anticipé.

Contrat individuel

Dans le cadre du contrat individuel, il sera du devoir de l’emprunteur d’informer l’assureur de l’opération de remboursement anticipé partiel. Cela se fera par courrier recommandé comprenant toutes les pièces justificatives nécessaires. Les cotisations seront alors recalculées en prenant en compte le nouveau capital restant dû. Les mensualités diminuent donc de manière dégressive jusqu’à la dernière échéance de crédit.

L’assurance de prêt en cas de remboursement total

Contrairement au remboursement partiel, solder un crédit par anticipation entraîne la résiliation de l’assurance souscrite dans le cadre du prêt immobilier. Si l’emprunteur a opté pour l’assurance de la banque prêteuse, l’arrêt est automatique. Par contre, si le contrat signé est individuel, il devra informer l’assureur en lui adressant une lettre de résiliation. Envoyée par courrier recommandé, celle-ci devra comprendre une attestation de remboursement anticipé fournie par la banque.

La renégociation et l’assurance emprunteur

Hormis le remboursement anticipé, un emprunteur peut choisir de renégocier les termes de son crédit afin d’obtenir des modalités plus avantageuses. Il s’agit d’une opération qui intervient généralement lorsque les taux sont bas. Un emprunt à taux fixe renégocié permet de faire des économies pouvant aller jusqu’à 60% et de bénéficier d’un meilleur taux d’endettement pour demander un nouveau prêt. Il a alors le choix de renégocier son assurance ou de continuer le remboursement dans les mêmes conditions.

Comment renégocier son assurance de crédit ?

La renégociation du contrat d’assurance consiste à trouver une garantie moins chère et plus avantageuse en faisant jouer la concurrence. Cette transaction permettra de faire baisser les montants des cotisations et par la même occasion celui des échéances du prêt. Un simulateur d’assurance en ligne permet de comparer les différents contrats du marché afin de trouver le plus adapté.

Cette opération est encadrée par la législation pour faciliter la tâche. Désormais, il n’est plus nécessaire d’attendre une date d’anniversaire ou d’observer un délai d’un an pour changer d’assurance comme imposée par la loi Hamon (2014) et la loi Bourquin (2017). Grâce à la loi Lemoine, un emprunteur a la possibilité de résilier son contrat à tout moment pour se tourner vers des offres plus adaptées à son nouveau prêt (renégocié). Il devra toutefois respecter une unique condition ; le contrat choisi devra mettre en avant l’équivalence de garanties imposées par l’institution prêteuse.

Souscrire un prêt immobilier à la retraite : les conditions

Vous êtes retraité et vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier ? Que ce soit un logement principal, une résidence locative ou une résidence secondaire, d’un point de vue juridique, il n’existe pas d’âge limite pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, vous devez être conscient que le parcours pour y parvenir sera plus compliqué que si vous étiez encore jeune et dans la vie active. Face à des profils « à risque », les banques ont pour habitude d’assurer leurs arrières en dressant des critères d’obtentions précis à respecter. Vous devez alors sûrement vous demander quelles sont les conditions d’obtention d’un crédit immobilier pour une personne comme vous, à la retraite. Faisons le point pour répondre à votre interrogation.

Une durée d’emprunt raccourcie

Une des premières conditions d’obtention d’un crédit immobilier lorsqu’on est à la retraite, c’est que l’on dispose d’une durée d’emprunt plus courte que les autres. En effet, cela s’explique par les banques qui prennent en compte les risques de santé liés à l’âge de l’emprunteur senior et qui souhaitent s’assurer du remboursement total du prêt. Contrairement à un jeune actif qui bénéficie d’un délai de remboursement plus ou moins long (entre 20 et 25 ans), en étant retraité, on disposera d’une période raccourcie d’environ 10 à 15 ans maximum, avec une date de fin de prêt ne devant dépasser nos 90 ans. On doit donc être en mesure de faire face à des mensualités importantes. Toutefois, il est nécessaire de garder en tête que les intérêts, eux, sont généralement moins conséquents et que le coût total du crédit diminue de manière significative. 

Une assurance de prêt plus contraignante

Plus on vieillit, plus l’on est exposé à des problèmes de santé. Par conséquent, l’assurance va être de plus en plus élevée. Lorsqu’on est à la retraite, on est considéré comme un « profil à risque ». Les conditions pour obtenir une assurance de prêt sont donc corsées. Par exemple, les taux de l’assurance seront plus importants : ils oscillent entre 0,5 % et 0,8 % pour les emprunteurs de plus de 65 ans contre 0,35 % pour les actifs. De même, il est essentiel de souscrire à une assurance décès/invalidité : certaines aides comme la convention AERAS facilite l’accès à ce type d’assurance, notamment aux personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves. 


Bon à savoir : afin de trouver l’assurance la plus adaptée à votre profil, il est essentiel de faire jouer la concurrence en comparant les offres, et en essayant de trouver celle qui vous conviendra le mieux tant au niveau du taux que de l’âge maximal de couverture. Pour cette démarche, n’hésitez pas à solliciter les simulateurs gratuits en ligne ou à faire appel à un courtier spécialisé. Il saura vous conseiller et vous trouver la meilleure offre d’assurance. 

Un dossier solide

Par défaut, lorsqu’on est à la retraite, on est dépourvu de toute activité professionnelle. Cette situation financière n’est pas l’idéal lorsqu’on souhaite demander un prêt immobilier. Il est donc primordial de rassurer la banque en disposant d’un dossier solide. Pour cela, il faut réussir à prouver que l’on détient une certaine stabilité concernant nos revenus. De même, la banque cherchera à s’assurer que notre taux d’endettement ne dépasse pas la limite légale de 35 %. Posséder quelques réserves personnelles, comme une assurance-vie, est un bon moyen de mettre toutes les chances de son côté sur cet aspect-là. Enfin, avoir un apport d’un montant conséquent de l’ordre de 30 % est aussi une condition à remplir pour satisfaire les attentes d’une banque. Vous l’aurez compris, pour que votre dossier soit validé par le banquier, vous devez mettre en évidence votre solvabilité, des revenus stables, mais aussi des enfants indépendants. 

Quelles sont les solutions alternatives ?

Il existe quelques alternatives aux conditions énoncées ci-dessus. Celles-ci ont été spécialement conçues pour les retraités afin de faciliter l’aboutissement de leur projet immobilier. 

Le prêt-relais pour retraités


Le prêt-relais retraité est une solution proposée dans le cas où l’on disposerait déjà d’un bien immobilier. Concrètement, on a la possibilité de vendre ce bien pour en racheter un autre. Pour cela, on peut solliciter sa banque afin qu’elle nous avance un capital de l’ordre de 70 % de la valeur du bien initial à vendre. Le remboursement peut se faire mensuellement ou en différé à l’issue du prêt. À savoir que le délai de ce remboursement est d’un an et est renouvelable une fois. C’est donc bien clair : le prêt-relais permet de faire le relais entre la signature de la vente de bien initial et celle de l’achat du nouveau. 

Le prêt hypothécaire cautionné pour retraités

Une autre possibilité que l’on peut choisir lorsqu’on est retraité, c’est de solliciter un prêt hypothécaire cautionné. Entre autres, la banque va nous accorder un prêt immobilier à hauteur de 70 % de la valeur de votre bien. En échange, elle garantit son prêt avec une prise d’hypothèque sur le bien immobilier. Cette action vient annuler l’obligation d’obtenir une assurance emprunteur. Le remboursement du prêt ne dépasse pas les 25 ans et s’appuie sur le même principe qu’un prêt amortissable classique. Le taux est fixe, mais généralement plus élevé de 0,5 %. Si le prêt n’est pas remboursé au décès des emprunteurs, la banque a le droit de vendre le bien et de solder le capital restant. Elle reversera la différence aux héritiers.

Un nantissement de contrat d’assurance vie

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie est une alternative qui vient remplacer une hypothèque ou une assurance de prêt. La condition pour pouvoir y avoir recours est d’avoir suffisamment d’épargne. En pratique, la banque va solder une potentielle dette s’il nous arrivait malheur. Pour un prêt de 150.000 €, on devra disposer d’environ 115 000 € de capital à nantir. L’avantage de cette solution, c’est qu’elle nous permet d’éviter les frais induits par une assurance décès ou une hypothèque traditionnelle, mais aussi, elle donne la possibilité de garantir le prêt d’une tierce personne.

Alcoolisme : une assurance de crédit immobilier est-elle accessible ?

Avoir une assurance de prêt est aujourd’hui nécessaire lorsqu’on souhaite obtenir un prêt immobilier. Cette assurance est systématiquement demandée par les banques afin de s’assurer du remboursement des mensualités des emprunteurs. Si vous souffrez d’alcoolisme, l’obtention de cette assurance de prêt est possible mais avec des difficultés en plus. En effet, les assureurs considèrent l’alcoolisme comme une situation à risques. Cette pathologie, causée par la dépendance à l’alcool, peut provoquer de graves ennuis de santé pouvant aller jusqu’à l’hospitalisation ou l’invalidité. De ce fait, les assureurs vont renforcer les conditions d’emprunts et délivrer une assurance de prêt alcool. Détails.

Qu’est-ce que l’alcoolisme ?

L’alcoolisme se caractérise par une consommation excessive, répétée et incontrôlable de boissons alcoolisées. L’Organisation mondiale de la santé (OMS) utilise le terme alcoolodépendance pour mettre en avant l’existence d’un trouble de l’addiction. Les experts de Santé publique France proposent comme repère de risque acceptable un total de dix verres d’alcool par semaine, sans dépasser deux verres par jour pour un adulte. Entre autres, l’alcoolisme comprend :
– Un désir irrésistible et compulsif de consommer des boissons alcoolisées
– L’impossibilité de contrôler sa consommation 
– Les signes d’une dépendance (ressentir un manque lorsqu’on est à jeun, la présence de tremblements, agitation, anxiété)
– Des remarques de votre entourage sur ses habitudes liées à la boisson


Les causes majeures de l’apparition de l’alcoolisme chez une personne sont de manière générale les troubles anxieux et psychiatriques, l’isolement, la dépression ou encore une mauvaise gestion du stress. Les symptômes résultant d’une consommation excessive d’alcool sont divers et variés. Les plus courants sont : des vomissements, des changements du comportement, une altération du système nerveux central ou encore une déshydratation. Sur le long terme, des problèmes de santé plus ou moins graves peuvent arriver tels que des lésions cérébrales, le diabète, des lésions cardiaques, de l’hypertension artérielle, une cirrhose, des ulcères, etc. Dans les cas les plus graves, l’alcool peut diminuer les fonctions respiratoire et cardiaque et mener au décès

Afin de détecter la consommation pathologique d’alcool, les professionnels de santé utilisent le questionnaire DETA (pour Diminuer, Entourage, Trop, Alcool), FACE ou encore AUDIT.

Déclarer son alcoolisme auprès de l’assurance de prêt ?

Si vous souffrez d’alcoolisme, vous devez impérativement avoir effectué une cure de sevrage si vous souhaitez acquérir une assurance de prêt immobilier. Dans le contexte où l’alcoolisme a été traité, vous pourrez entamer les démarches auprès de votre assurance de prêt. En toute bonne foi, vous devrez déclarer votre maladie auprès de votre assurance. En annonçant cette maladie addictive, vous devez être conscient que cela énonce clairement votre guérison à la suite d’une hospitalisation ou d’un traitement (comme la prise de Baclofène par exemple). Attention, toute fausse déclaration va venir automatiquement annuler les garanties souscrites. Ainsi, suite à cette déclaration, vous allez devoir remplir un questionnaire de santé et fournir des documents justificatifs tels que :

  • Un compte rendu médical 
  • Vos derniers bilans sanguins et hépatiques 
  • Une échographie hépatique 
  • Une description de votre traitement

Le médecin-conseil se réserve le droit d’exiger des examens complémentaires. L’ensemble de ces éléments va permettre à votre assureur de mesurer le risque associé à votre profil afin de vous proposer un contrat adapté en déterminant votre taux d’assurance (avec ou sans surprime) et les garanties (avec ou sans exclusions de garanties). 


Bon à savoir : depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en septembre 2022, l’obligation de remplir un questionnaire médical avant la souscription de l’assurance emprunteur est supprimée dans le cas où le prêt serait inférieur à 200 000 € (soit 400 000 € pour un couple d’emprunteurs) et lorsque la dernière échéance de remboursement du prêt est fixée avant le soixantième anniversaire de l’emprunteur.

Comment obtenir une assurance de prêt alcool et sous quelles conditions ?

Pour trouver une compagnie d’assurance proposant la meilleure offre selon votre profil, il vous est recommandé de prendre le temps de comparer les offres. En effet, tous les assureurs ne prennent pas en compte de votre maladie de la même manière. De ce fait, ils ne proposent pas les mêmes tarifs et garanties. Pour vous aider dans cette démarche, il peut être judicieux de faire appel à courtier. Grâce à son expertise et son réseau, il vous négociera un contrat d’assurance de prêt qui s’adapte au mieux à votre situation et votre projet.

Ainsi, face à votre profil, votre compagnie d’assurance va vous proposer un contrat d’assurance de prêt alcool qui va permettre de couvrir les risques d’insolvabilité en cas de dégénérescence de votre état de santé. En outre, c’est un contrat d’assurance-crédit auquel s’ajoutent des contreparties. Celles-ci concernent des exclusions de certaines garantit du contrat, le paiement d’une surprime pour compenser les risques aggravés que vous représentez et une période d’attente avant la souscription pour étudier l’évolution de votre maladie. Après l’évaluation de votre état de santé actuel et depuis quand vous avez arrêté de consommer de l’alcool, l’assureur va prendre une décision selon des critères bien précis :

– Si vous êtes guéri depuis plus de 5 ans et que les examens complémentaires attestent d’une normalité, vous pourrez bénéficier d’une tarification normale pour les trois garanties
– Si vous êtes guéri depuis seulement 2 ans, vous pourrez obtenir une garantie décès avec risque aggravé de 50 % avec une exclusion des maladies hépatiques pour les garanties IT et PTIA
– Si vous avez été hospitalisés en cure l’année précédente, le dossier ne pourra pas être retenu par les compagnies d’assurance même si les examens biologiques attestent d’un taux normal de Gama GT


Dans le cas où vous seriez confronté à un refus, d’autres solutions s’offrent à vous. Après avoir essayé de faire jouer la concurrence pour essayer de trouver un contrat, vous pouvez recourir à des mesures législatives telles que la convention AERAS. Cette dernière a été mise en place dans le but d’optimiser les chances des personnes ayant un profil à risques aggravés de santé comme vous de pouvoir accéder à assurance de prêt.

Prêt immobilier : changer d’assurance, un pari gagnant ?

Quelques mois après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le succès est au rendez-vous. Les emprunteurs profitent pleinement de l’opportunité qui leur est offerte de changer d’assurance de prêt à tout moment pour faire des économies et être mieux couverts. Pour rappel, la souscription à l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier n’est pas une obligation légale. Toutefois, elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie que pourrait rencontrer l’assuré (invalidité, incapacité et décès). Ainsi, l’assurance de prêt immobilier doit pouvoir être choisie en toute liberté, mais aussi être résiliée ou substituée le plus facilement possible sans mettre en péril la protection qu’elle apporte à la fois au prêteur et à l’emprunteur.

La loi Lemoine, concrètement, c’est quoi ?

Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet à tout nouvel emprunteur, à compter de cette date, de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment et sans frais. Cette nouvelle loi est accordée à tous depuis le 1er septembre dernier, quelle que soit l’antériorité du contrat.


Avant cela, pour changer d’assurance en cours de prêt, il fallait invoquer soit la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat bancaire durant les douze premiers mois du crédit, soit la loi Bourquin qui, elle, donnait le droit de le faire au-delà d’un an, en respectant une date d’échéance et un délai de préavis. Ces anciennes règles étaient moins favorables aux emprunteurs que celles qui composent la loi Lemoine. En effet, avant, il était plus difficile de résilier ou de changer leur assurance de prêt. La loi Lemoine vient libéraliser le marché de l’assurance de prêt immobilier qui était, jusqu’à présent, détenu à 87 % par les bancassureurs. Elle donne accès à un marché maintenant plus juste, plus simple et plus transparent en assurance de prêt immobilier. De même, la loi Lemoine renforce les droits des assurés.

Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine ?

Changer d’assurance emprunteur est désormais très simple ! Voici les démarches à suivre :

1. Trouver la proposition la plus adaptée à notre profil en comparant les différentes offres proposées par différents organismes.

En tout premier lieu, il est intéressant pour vous d’aller comparer les différentes offres que proposent les banques concernant les assurances de prêt immobilier. Pour cela, vous pouvez comparer vous-même les offres en contactant certaines compagnies d’assurances pour obtenir des devis. Vous pouvez aussi le faire en utilisant un comparateur en ligne qui va vous proposer les offres les plus susceptibles de vous intéresser. Un courtier en assurance peut également se charger de cette tâche. 

Ce travail de recherche en amont va vous permettre d’effectuer la substitution de contrat rapidement. Idéalement, il faudrait que la formule présente un coût inférieur à l’assurance actuelle et/ou qu’elle propose des garanties supérieures pour un coût équivalent. D’ailleurs, la loi oblige à ce que les garanties présentes dans le nouveau contrat sont au moins équivalentes au contrat actuel.

2. Souscrire un contrat 

Une fois que vous avez fait votre choix, contactez la banque chez qui vous allez signer pour entamer les démarches.

3. Faire sa demande de résiliation à votre assurance emprunteur actuelle 


Une fois que votre demande de résiliation est rédigée, vous devez l’envoyer à votre assureur par lettre avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par tout autre moyen prévu par le contrat d’assurance. Vous devez également envoyer une demande de substitution d’assurance à votre banque.


En cas de refus, la banque doit indiquer les motifs du refus et vous informer des informations et garanties qui manquent dans le nouveau contrat. Le contrat d’assurance n’est alors pas résilié.


En cas d’accord, votre banque dispose de 10 jours ouvrés après réception de votre demande, pour modifier le contrat de prêt. 
Peu importe la finalité, vous devez tenir informé le nouvel assureur de la décision de votre banque par courrier recommandé ou courrier recommandé électronique.

Changer d’assurance prêt : des économies plus ou moins importantes

C’est un fait : changer d’assurance de prêt peut vous faire gagner gros. Cela est d’autant plus vrai dans ce contexte de crise inflationniste. D’après étude de l’UFC-Que Choisir réalisée en juin 2018 auprès de 2 400 consommateurs, en moyenne, changer d’assurance emprunteur permet d’économiser jusqu’à 10 500 € sur le coût du crédit. En 2022, avec la loi Lemoine, sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, changer d’assurance prêt génère un gain moyen de 15 000 € si la substitution intervient dans les trois premières années du crédit. Cette somme est plus ou moins représentative. En effet, plus le montant du crédit est élevé et plus la durée du contrat est longue, plus le gain fait sur la substitution d’assurance sera gros. L’important est d’engager le changement au plus tôt après la signature de l’offre de prêt.

Comment ces économies sont possibles ?

Un simple calcul permet de l’expliquer :

Vous avez contracté un crédit de 200 000 € sur 25 ans il y a 5 ans à un taux de 4.40 %. Votre assurance de prêt vous coûte 0.50 % de ces 200 000 € par an, soit 1 000 € par an et 83.33 € par mois. Votre remboursement se termine dans 20 ans et vous décidez de profiter de la loi Lemoine en changeant d’assurance de prêt dans l’immédiat. Il vous reste environ 175 000 € à rembourser. Donc, même avec une assurance à un tarif équivalent (0.50 % du montant emprunté par an), vous ne payerez plus que 875 € par an, soit 72.92 € par mois. En allant au bout de votre remboursement, vous économiserez jusqu’à 2 500 €. Ce gain peut être largement supérieur si vous jouez sur la concurrence et que vous choisissez le contrat le moins coûteux avec le taux le plus faible.

Sans plus, tardez, optimisez votre gain sur votre prêt immobilier actuel ou futur en comparant d’ores et déjà les offres que l’on vous propose !

Crédit immobilier : quelles garanties la banque peut-elle demander ?

Afin d’accorder un prêt, la banque demande des garanties à l’emprunteur. Cette procédure est tout à fait légale et obligatoire, puisqu’elle permet à l’établissement prêteur de se protéger du principal risque : le défaut de remboursement de l’emprunteur. L’assurance emprunteur est-elle une garantie ? Quelles sont les garanties exigibles par la banque ? La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ? Quelle garantie choisir pour emprunter ? Nos réponses à vos interrogations.

L’assurance emprunteur est-elle une garantie ?

Attention à ne pas confondre garantie du prêt et assurance emprunteur. Chaque formule a été conçue pour couvrir des risques différents.

Ainsi, la garantie, quelle qu’elle soit, a pour objectif de protéger la banque lorsque l’emprunteur n’est pas couvert par l’assurance et qu’il n’est plus à même de rembourser son crédit immobilier. Ladite banque est alors autorisée par la loi à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser.

Quant à l’assurance emprunteur, elle protège l’emprunteur dans plusieurs cas :

  • De décès
  • De perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • D’incapacité temporaire totale (ITT)
  • D’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
  • De perte d’emploi (facultative).

Dans ce schéma, la banque n’est pas autorisée à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser, l’assurance prenant financièrement le relai.

Crédit immobilier : quelles sont les garanties exigibles par la banque ?

À moins de présenter un apport personnel élevé, d’emprunter une petite somme, d’avoir une très bonne solidité financière, lorsqu’un consommateur fait un crédit immobilier, la banque demande presque toujours de présenter une garantie. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une hypothèque légale de prêteur de deniers, d’un cautionnement, d’un contrat d’assurance-vie.

L’hypothèque

À travers l’hypothèque, l’emprunteur apporte un bien qui lui appartient déjà ou le bien qu’il compte acheter en guise de garantie à la banque. S’il se retrouve dans l’impossibilité de rembourser son crédit et s’il n’a pas d’assurance emprunteur, la banque peut alors saisir le bien et le mettre en vente aux enchères. L’argent servira alors à rembourser la « dette » de l’emprunteur envers sa banque.

Pour hypothéquer un bien, l’emprunteur doit se rendre chez un notaire, qui officialise alors l’existence de la garantie. Pour cela, il publie l’information auprès des services de la publicité foncière.

L’hypothèque est valable le temps du prêt, tandis qu’elle reste inscrite à la publicité foncière, comme le prévoie l’article 2434 du Code civil, pendant l’année qui suit le remboursement de la dernière échéance. À la fin de ce délai, l’inscription est automatiquement rayée, gratuitement.

Que faire si le bien a été vendu avant le remboursement du crédit, donc de l’hypothèque ? Dans un tel cas, il faut obtenir la mainlevée de l’hypothèque auprès de la banque. Cette dernière procèdera uniquement si le prix de vente du bien permet de rembourser la totalité du crédit immobilier.

Attention, cette démarche est payante ! La facture comprend la taxe sur la publicité foncière (0,75 % du prêt), la contribution à la sécurité immobilière (0,05 % du prêt), les frais de dossier et les frais de notaire.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HLPPD)

Les emprunteurs peuvent recourir à cette forme de garantie dans le cadre de l’achat d’un terrain ou alors d’un appartement ou d’une maison déjà existant. Il faut donc comprendre que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas envisageable dans le cadre d’une VEFA, c’est-à-dire d’un achat sur plan.

Là encore, cette forme d’hypothèque autorise la banque à saisir et à vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

Contrairement à la forme d’hypothèque mentionnée plus haut, la HLPPD est exonérée de la taxe de publicité foncière. Néanmoins, il faut toujours prévoir les émoluments du notaire, la contribution à la sécurité immobilière et les frais de formalités.

L’hypothèque sur le logement familial, un cas à part

Ce type d’hypothèque est protégé par l’article 215 du Code civil. En conséquence, un conjoint doit obligatoirement obtenir le consentement de l’autre conjoint avant de mettre le logement dans lequel loge la famille en hypothèque. Ceci y compris si ledit conjoint est propriétaire du logement.

La caution

Cette garantie consiste pour l’emprunteur à présenter une personne physique ou morale qui va prendre en charge le remboursement de son crédit immobilier s’il n’y parvient plus. Il peut donc s’agir d’une personne ou alors d’une société spécialisée dans le cautionnement.

Le cautionnement n’est pas gratuit pour l’emprunteur, qui doit verser :

  • Une commission de 150 € à 600 € ;

Et

  • Une contribution à un fonds mutuel de garantie d’environ 0,8 % de la somme empruntée.

Cette garantie est réputée pour être la plus économique pour l’emprunteur. Qui plus est, les banques préfèrent généralement l’intervention d’une société spécialisée à la personne physique. En effet, qu’il s’agisse d’un proche ou pas, cette personne est toujours susceptible de ne pas pouvoir tenir sa promesse.

Concernant les frais pour cette garantie, l’emprunteur doit prévoir le paiement d’une commission dont le montant varie entre 170 € et 620 € en fonction de la somme empruntée, à laquelle s’ajoute une participation au Fonds Mutuel de Garantie d’environ 0,8 % du prêt.

L’assurance-vie

Autre forme de garantie que l’emprunteur peut présenter à la banque en guise de garantie, l’assurance-vie. Ceci s’il en possède une ou même plusieurs. Le fonctionnement est simple : en cas de défaillance dans le remboursement du crédit, la banque est autorisée à racheter le contrat d’assurance-vie de l’emprunteur, ceci à hauteur des sommes en attente de remboursement.

Les frais associés à la garantie par assurance-vie dépassent très rarement les 500 €.

La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

La souscription à une garantie de prêt immobilier fait partie des étapes obligatoires pour tous les emprunteurs, y compris ceux dont le profil est privilégié par les banques. Néanmoins, les consommateurs peuvent choisir la forme de garantie qu’ils souhaitent présenter à leur banque.

Quelle garantie choisir pour emprunter ?

La réponse dépend de plusieurs paramètres, aussi, pour choisir la meilleure option, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un courtier. Celui-ci vous aiguillera vers la direction la plus intéressante et la plus pertinente financièrement !

Sources de cet article :

https://www.pleinevie.fr/conso-argent/logement/achat-immobilier-les-garanties-que-votre-banquier-peut-exiger-76185.html

https://www.lafinancepourtous.com/pratique/credit/credit-immobilier/pret-immo-l-essentiel-a-savoir/les-garanties/

https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/garanties

https://fr.luko.eu/conseils/guide/garantie-pret-immobilier/

Prêt immobilier : comment choisir son assurance emprunteur ?

Grande question que voilà, surtout lorsqu’on sait qu’en tant qu’emprunteur, un événement grave peut toujours survenir, affectant le remboursement de son crédit immobilier. L’assurance emprunteur a été justement conçue pour parer à toute éventualité, pour protéger aussi bien le consommateur que son créditeur. Revenons sur ce sujet délicat, qui peut être intimidant pour les consommateurs peu familiers avec l’univers de l’assurance et du crédit immobilier.

Quelles sont les garanties offertes par une assurance emprunteur ?

En fonction du type de contrat, de la durée et du type de crédit, l’assurance emprunteur peut comporter les garanties suivantes :

  • Le décès (obligatoire) ;
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) (obligatoire) ;
  • L’incapacité temporaire totale (ITT) ;
  • L‘invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP) ;
  • La garantie perte d’emploi (facultative)

Mais qu’est-ce qu’une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur, également appelée assurance prêt, est un contrat passé entre un assureur et un organisme prêteur, selon lequel le premier s’engage à rembourser au second le montant restant si l’emprunteur fait face à un événement imprévu. En conséquence, la durée de l’assurance emprunteur prend fin lorsque le crédit immobilier est entièrement remboursé.

L’assurance emprunteur, facultative, mais importante pour les prêteurs

Les prêteurs font des profits lorsque les emprunteurs parviennent à rembourser leur crédit, donc les intérêts qui vont avec. Or, lorsque la situation ne permet plus aux emprunteurs d’honorer leurs remboursements, en la présence d’une assurance emprunteur, les prêteurs continuent à percevoir leur dû, en temps et en heure, en toute transparence.

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Le coût d’une assurance protection de prêt dépend du taux, du type de couverture, qu’elle soit classique, hybride ou décroissante. Il peut également être lié à l’âge. L’assurance de prêt peut être très coûteuse si le consommateur ne prend pas suffisamment le temps d’analyser tous les paramètres et de faire jouer la concurrence.

Peut-on changer d’assureur durant un prêt immobilier ?

Le site internet officiel de l’Administration française explique qu’il est tout à fait possible de « changer d’assureur à tout moment après la signature du prêt, mais avant de changer d’assureur, l’assuré doit obtenir l’accord de sa banque concernant le nouveau contrat d’assurance qu’il souhaite souscrire. En effet, la banque a le droit de vérifier que ce nouveau contrat respecte bien le niveau de garantie de l’assurance initiale. »

Les différentes assurance emprunteur

Les compagnies d’assurances et entreprises spécialisées dans les assurances emprunteur peuvent proposer trois types de couvertures aux emprunteurs :

  • L’assurance emprunteur offrant une couverture classique : c’est le type de contrat le plus courant. Durant toute la durée du prêt, l’assuré est constamment protégé par la couverture.
  • L’assurance emprunteur offrant une couverture hybride : l’emprunteur est totalement couvert durant la première année du prêt. La couverture diminue graduellement, à mesure que le crédit est remboursé.
  • L’assurance emprunteur offrant une couverture décroissante : ici, la couverture du prêt diminue au fil du temps.

Les critères à analyser pour choisir une assurance emprunteur

On ne choisit pas la première assurance emprunteur venue ! En effet, l’idée est de choisir un contrat qui soit à votre avantage, capable de vous couvrir plus que convenablement en cas de survenue d’un événement grave dans votre vie. Voici les critères les plus importants :

La couverture

Dans la grande majorité des cas, les assurances emprunteur se présentent avec une couverture classique, dont la taille varie en fonction du montant dû sur le prêt. Concrètement, dans un tel cadre, la somme assurée par la couverture diminue au fil du temps, à mesure que l’emprunteur rembourse son crédit immobilier.

L’assureur

La qualité et la réputation de la compagnie d’assurance auprès de laquelle souscrire son assurance emprunteur sont également essentielles. Il est possible d’obtenir une assurance prêt immobilier auprès d’une compagnie d’assurance générale, d’une compagnie d’assurance-vie, d’un courtier grossiste, d’une mutuelle d’assurances, de la compagnie d’assurance du groupe bancaire, d’un courtier grossiste gérant pour le compte de compagnies d’assurances.

Recherchez une compagnie possédant une bonne réputation. Pour cela, vous pouvez vous tourner vers un courtier spécialisé, qui vous guidera, vous conseillera et vous accompagnera tout au long de votre recherche de l’a compagnie d’assurance emprunteur capable de répondre à vos besoins réels.

La durée du prêt et de l’assurance

Les deux aspects doivent être de la même durée, aussi, il est fortement déconseillé d’opter pour une assurance emprunteur dont la durée est moindre au départ, pour ensuite l’augmenter.

Les clauses et exclusions

Toute police d’assurance contient de nombreuses clauses et exclusions, à examiner soigneusement avant de prendre une décision. Après le passage en revue des clauses et exclusions d’une assurance emprunteur, le futur assuré doit être capable de savoir quelles sont les conditions à remplir pour présenter des demandes de prise en charge.

Il est donc essentiel de comprendre tous les termes, conditions et exclusions de l’assurance de prêt.

Quels sont les avantages de l’assurance emprunteur ?

Investopedia rappelle que « L’assurance de protection de prêt est conçue pour aider les assurés en leur fournissant un soutien financier en cas de besoin. Que le besoin soit dû à une invalidité ou au chômage, cette assurance peut aider à couvrir les paiements mensuels du prêt et protéger l’assuré contre le défaut de paiement.

La police de protection de prêt porte des noms différents selon l’endroit où elle est offerte. En Grande-Bretagne, par exemple, elle est souvent appelée assurance accident-maladie, assurance chômage, assurance licenciement ou assurance protection des primes. Toutes ces assurances offrent une couverture très similaire. ».

En conclusion

L’assurance emprunteur peut s’avérer forte utile si vous souhaitez demander un prêt immobilier afin d’acheter un logement. À tel point que de nombreuses banques choisissent de ne pas octroyer de crédit aux demandeurs qui ne souhaitent pas souscrire une telle option. En effet, la loi ne la rend pas obligatoire.

N’hésitez pas à demander conseil à un courtier, qui dispose d’un réseau généralement très étendu. Ainsi, il sera capable de vous diriger vers une compagnie capable de répondre à vos besoins avec la plus grande exactitude possible.

Quelles sont les garanties obligatoires dans une assurance emprunteur ?

Si vous financez votre achat d’un bien immobilier à travers un crédit immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance a pour objectif de garantir à l’établissement prêteur, généralement la banque, qu’il sera entièrement remboursé de la somme prêtée. Or, l’assurance emprunteur est livrée avec plusieurs garanties obligatoires, dont les modalités d’application varient en fonction du type d’emprunt. Voyons ensemble les garanties proposées par l’assurance emprunteur et pour lesquelles opter.

Quelles sont les garanties d’une assurance emprunteur ?

L’Agence nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) rappelle qu’ « En fonction des garanties souscrites, l’assureur prend à sa charge le remboursement des échéances, en totalité ou en partie, ou le remboursement du capital restant dû, si un des risques assurés survient. » :

  • Le décès
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • L’incapacité temporaire totale (ITT)
  • L‘invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
  • La garantie perte d’emploi

Chaque garantie en détail

Le décès

L’assureur rembourse au prêteur le capital restant dû.

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Si l’état de l’assuré nécessite l’intervention d’une tierce personne pour les gestes ordinaires de la vie quotidienne (se lever, se déplacer, se nourrir, se laver), l’assureur rembourse au prêteur le capital restant dû.

L’incapacité temporaire totale (ITT)

Elle s’active lorsque l’assuré est temporairement inapte à exercer soit son activité professionnelle ou toute activité pouvant lui procurer des revenus, à cause d’un accident ou d’une maladie.

Attention, cette garantie peut varier forme en fonction du contrat et selon les critères suivants :

  • Sa durée (durée du prêt ou non), le délai de franchise, le plafonnement ou non des prestations ;
  • La couverture de l’emprunteur qui n’exerce pas ou plus d’activité au moment du sinistre ;
  • Le pourcentage de la mensualité prise en charge ;
  • Les affections couvertes ou exclues (dorsales, psychiatriques …) et les conditions d’hospitalisation ;
  • Les modalités de la prise en charge (prestation forfaitaire dont le montant correspond à un pourcentage de la mensualité du prêt, ou indemnitaire dont le montant versé dépend de la perte de revenu).

L‘invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)

Si l’assuré ne peut définitivement plus travailler ou mener une quelconque activité pour tirer des revenus, une garantie complémentaire peut être applicable à partir d’un certain niveau d’invalidité. Les indemnités sont dues après la reconnaissance par l’assureur, selon une méthode d’évaluation mentionnée dans le contrat d’assurance, de l’état d’invalidité total ou partiel.

Les échéances sont prises en charge en totalité ou en partie, et une option peut prévoir le versement du capital restant dû.

Pour caractériser une IPP, il peut être tenu compte de l’impossibilité de poursuivre soit l’activité exercée au moment du sinistre, soit toute activité professionnelle quelle qu’elle soit. Il peut également être tenu compte d’une invalidité fonctionnelle.

La garantie perte d’emploi

Facultative, cette garantie assiste l’assuré s’il est licencié et qu’il perçoit une indemnité chômage. Elle lui permet de reporter le paiement de ses échéances jusqu’à ce qu’il retrouve un emploi ou alors, elle lui verse une somme forfaitaire ou, dans de rares cas, elle prend en charge le paiement des mensualités pendant la période de chômage. Cette garantie perte d’emploi est d’ordinaire soumise à une période de franchise et une période de carence pour une couverture limitée à plusieurs mois par période de chômage et pour une durée cumulée déterminée en mois.

Quelles sont les garanties obligatoires s’il s’agit de financer un investissement immobilier locatif ?

Les spécialistes sont d’accord pour dire que les banques sont moins regardantes en matière de garanties lorsqu’on en vient au financement d’un investissement immobilier locatif. Du fait du versement régulier d’un loyer, toute banque est sûre de faire un retour sur investissement. En ce sens, les garanties obligatoires dans l’assurance emprunteur sont moins nombreuses :

  • La garantie décès, obligatoire dans tous les cas, pour protéger aussi bien le créditeur que le débiteur ;

Et

  • La garantie PTIA, qui accompagne la garantie décès afin d’être certain que le remboursement se fait chaque mois peu importe les circonstances.

Le demandeur d’un crédit immobilier est-il obligé de souscrire une assurance emprunteur ?

La loi précise qu’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance emprunteur. La réalité est différente, la très grande majorité des banques n’acceptant pas d’accorder un crédit sans ce filet de sécurité. A tel point que la plupart des établissements bancaires peuvent décider de ne pas octroyer de crédit à un demandeur qui ne souhaite pas souscrire une assurance emprunteur !

Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier sans souscrire une assurance emprunteur ?

A moins de présenter le nantissement ou une hypothèque sur un bien immobilier, il est presque impossible d’obtenir un crédit sans assurance emprunteur.

Est-il obligatoire de souscrire l’assurance emprunteur de la banque ?

Il n’est pas rare que la banque propose un crédit accompagné de sa propre assurance emprunteur, appelée assurance de groupe, car fournie par un établissement partenaire de ladite banque. Or, depuis 2010 et grâce à la loi Lagarde, l’emprunteur peut tout à fait refuser cette offre et rechercher sa propre compagnie d’assurance emprunteur. Plusieurs autres lois viennent renforcer le droit des consommateurs en ce sens :

  • La loi Hamon (2014), qui permet à l’emprunteur de changer d’assurance pendant la première année d’engagement ;
  • La loi Bourquin, dite aussi loi Sapin II (2017), qui lui permet de changer d’assureur à chaque date anniversaire, passée la première année d’engagement ;
  • Dernièrement la loi Lemoine, qui depuis le 22 juin 2022, oblige les établissements bancaires ou les assureurs d’informer les consommateurs sur leur droit de résilier leur contrat d’assurance de prêt (l’assurance emprunteur).

Comment choisir une offre d’assurance emprunteur ?

Il ne faut surtout pas hésiter à comparer les offres avant de prendre une décision, peut-être grâce à un courtier spécialisé. L’objectif est de souscrire une assurance emprunteur aussi solide que possible, travaillant dans l’intérêt de l’assuré !

En conclusion

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais les banques poussent fortement les consommateurs à se tourner vers cette option. Sans elle, il est malheureusement difficile de décrocher un crédit immobilier.

Assurance emprunteur : zoom sur la garantie perte d’emploi

L’assurance emprunteur comporte plusieurs garanties, dont une qui concerne la perte d’emploi. Comment profiter de cette couverture qui peut s’avérer essentielle en cas de coup dur au niveau professionnel ? Nos réponses !

L’assurance emprunteur dans les grandes lignes

Avant de prendre une décision quant à accorder ou pas un crédit immobilier, la banque exige dans la très grande majorité des cas que le consommateur présente un contrat d’assurance emprunteur. Cette dernière a été conçue pour prendre en charge la totalité ou une partie des échéances de remboursement, voire le capital restant dû d’un crédit, si l’emprunteur fait face à un événement grave de la vie, menant à son décès, une invalidité ou une incapacité totale ou temporaire.

Concernant la garantie perte d’emploi, sa souscription est tout à fait facultative. Et en cas de souscription, l’assuré peut compter sur son assureur pour prendre en charge le paiement total ou partiel de ses mensualités, sous certaines conditions, s’il vient à perdre son emploi.

Quelle est la définition de perte d’emploi dans le cadre de l’assurance emprunteur ?

Par perte d’emploi, les assureurs entendent les salariés faisant face à un licenciement économique. En ce sens, en ayant posée leur démission, en rupture conventionnelle, licenciés pour faute, ne sont pas éligibles à la garantie perte d’emploi dans le cadre d’une assurance emprunteur.

Bon à savoir

Chaque assureur est libre d’imposer ses conditions d’indemnisation en cas de perte d’emploi. Il est donc essentiel de prendre tout le temps nécessaire afin de prospecter et de trouver une garantie perte d’emploi qui en vaille la peine.

Qui doit/peut souscrire une garantie perte d’emploi ?

S’agissant d’une garantie perte d’emploi, cette option s’adresse naturellement aux salariés en CDI depuis 6 à 12 mois au sein de l’entreprise, donc, qui ne soit plus en alternance, en période d’essai ou en préavis de licenciement.

À savoir également que de très nombreux assureurs préfèrent des souscripteurs âgés de moins de 50 ans.

Les travailleurs indépendants peuvent-ils souscrire une garantie perte d’emploi ?

Les travailleurs indépendants, mais également les chefs d’entreprise ne sont pas éligibles à la garantie perte d’emploi s’ils souscrivent une assurance emprunteur.

Combien de temps s’applique la garantie perte d’emploi de l’assurance emprunteur ?

Il est essentiel de garder en tête que la garantie perte d’emploi d’une assurance emprunteur est limitée dans le temps. En effet, à sa souscription, l’assuré doit attendre plusieurs semaines avant de pouvoir en bénéficier (une période de carence), et ceci pendant moins de 4 ans dans la plupart des cas.

Quel montant couvre la garantie perte d’emploi ?

Attention, le montant pris en charge par la garantie perte d’emploi est plafonné : entre 30 % et 80 % de chaque mensualité !

Combien coûte la garantie perte d’emploi d’une assurance emprunteur ?

Les spécialistes estiment le coût de la garantie perte d’emploi à un taux annuel compris entre 0,10 % à 0,60 % du capital accordé par la banque.

Comment faire jouer la garantie perte d’emploi d’une assurance emprunteur ?

Il faut être inscrit chez Pôle Emploi pour faire jouer la garantie perte d’emploi de son assurance emprunteur ! En plus de l’attestation délivrée, le demandeur doit présenter son contrat de travail ainsi que sa lettre de licenciement.

Le site officiel de l’Administration française rappelle que lorsque le bénéficiaire de la couverture perte d’emploi retrouve un poste, il doit également le signaler à son assureur, ceci en respectant le mode de déclaration prévu par son contrat d’assurance.

Comment faire si la garantie perte d’emploi d’un assureur n’est plus intéressante ?

Aujourd’hui, grâce à la loi Lemoine, il est encore plus facile pour les consommateurs de changer d’assurance emprunteur.

Depuis le 1er juin 2022, cette loi Lemoine permet aux consommateurs de résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans motif, sans pénalité, sans échéance de préavis à respecter, mais à condition que :

  • Le nouveau contrat d’assurance emprunteur présente une équivalence du niveau de garantie ;

Et

  • depuis 1er juin 2022, si l’offre de prêt a été signée à partir de cette date.

Ou

  • À partir du 1er septembre 2022 si le crédit a été souscrit avant juin 2022.

Pour résilier une assurance emprunteur deux étapes sont à suivre :

  • Étape 1 – L’emprunteur transmet son nouveau contrat d’assurance de prêt à sa banque.
  • Étape 2 – La banque a 10 jours ouvrés pour donner son accord à l’emprunteur et résilier immédiatement le contrat d’assurance en cours.

Comment choisir une assurance emprunteur avec une bonne garantie perte d’emploi ?

Le consommateur peut se tourner vers sa banque, qui est très fortement susceptible de leur proposer une assurance emprunteur. Ou alors, elle peut le diriger vers l’un de ses partenaires.

Autrement, le consommateur est tout à fait libre de refuser cette option et décider de trouver sa propre compagnie d’assurance emprunteur.

Bien lire chaque contrat d’assurance emprunteur proposé

Le site officiel de l’Administration française rappelle que « Lorsque l’assureur vous propose un contrat d’assurance emprunteur, il doit obligatoirement joindre au contrat de prêt une notice énumérant les points suivants :

  • Risques garantis par l’assurance
  • Modes de mise en jeu de l’assurance (conditions pour obtenir le remboursement du crédit)

Attention  

  • L’ensemble des clauses au contrat d’assurance doit figurer dans la notice d’information.
  • Vous devez également être informé du coût total de l’assurance sur la durée totale du prêt, exprimé en euros.

À savoir  

Le paiement de la cotisation de l’assurance débute à la signature de l’offre préalable de prêt, sauf clause contraire (exemple : paiement au 1er déblocage des fonds) !

En conclusion

En tant que consommateurs et salariés, vous avez tout intérêt à souscrire une garantie perte d’emploi. Dans le contexte économique actuel, une telle garantie représente un filet de sécurité essentiel, qui vous permettra de traverser toute période sans emploi de manière plus sereine.

N’oubliez pas également que la loi facilite désormais le changement d’assurance emprunteur, si, par exemple, ce dernier n’est pas capable de vous fournir une garantie perte d’emploi à la hauteur de vos attentes.

Zoom sur l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est un contrat d’assurance individuel ou de groupe qui a pour objectif d’offrir une assistance aux souscripteurs dans certains moments difficiles de la vie. À travers les points suivants, nous vous proposons d’en savoir plus sur ce concept qui peut être parfois intimidant.

Assurance emprunteur : à quoi ça sert ?

Le site officiel de l’Administration française rappelle qu’ « Une assurance emprunteur prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement du crédit restant dû lorsque vous êtes dans certaines situations :

  • Décès de l’emprunteur ;
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • Invalidité permanente (totale (IPT) ou partielle (IPP) ;
  • Incapacité temporaire de travail (ITT), totale ou partielle ;
  • Perte d’emploi.

Décès de l’emprunteur

La garantie décès est toujours présente dans un contrat d’assurance emprunteur.  Elle intervient en cas de décès de l’emprunteur avant un âge limite. L’assureur verse à la banque le capital restant dû au jour du décès, selon le montant assuré.  Selon le contrat d’assurance, l’indemnisation peut avoir lieu dès la signature du contrat ou après un délai de carence. (Ministère de l’Intérieur)

Par décès, la loi entend :

  • Le décès qui n’est pas lié à un risque médical exclu dès la souscription par l’assureur et mentionné dans le questionnaire médical ;
  • Le décès qui ne survient pas à la suite ou en conséquence d’une maladie ou d’un accident qui précède la souscription ;
  • Le décès par suicide au cours de la première année de souscription, à moins que le prêt soit destiné à financer l’acquisition du logement principal et à hauteur de 120 000 euros minimum ;

En l’absence d’assurance emprunteur et lorsqu’il y a un co-emprunteur, ce dernier est tenu par la loi de rembourser la totalité des sommes restant dues !

Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie perte totale ou irréversible d’autonomie (PTIA) intervient lorsque l’emprunteur est dans l’impossibilité totale et définitive d’avoir une quelconque activité professionnelle. L’emprunteur doit également être dans l’obligation absolue et présumée définitive d’avoir recours à l’aide d’une tierce personne pour faire sa toilette, s’habiller, se nourrir et se déplacer.  Selon le contrat d’assurance, le risque de PTIA est couvert jusqu’à un âge limite, ou pendant toute la durée du prêt. Le plus souvent, il faut également que l’emprunteur reçoive une pension d’invalidité de la sécurité sociale.  L’assureur se charge du remboursement des mensualités du prêt, selon le montant assuré ou selon la perte de revenus.

Invalidité permanente (totale (IPT)

La garantie invalidité permanente totale (IPT) concerne l’inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie, et après consolidation de l’état de santé. Le contrat d’assurance fixe le taux à partir duquel celle-ci doit être considérée comme totale.

L’indemnisation intervient après évaluation du taux d’invalidité de l’emprunteur par un médecin désigné par l’assureur et selon le barème médical mentionné dans le contrat d’assurance

Selon le contrat d’assurance, la garantie IPT est valable lorsque l’emprunteur est inapte à exercer son activité professionnelle ou toute activité professionnelle.

Selon le contrat :

  • Le montant de l’indemnité versée dépend de la perte de revenu ou de la mensualité du prêt.
  • L’indemnité est versée à partir du 1er jour d’IPT ou après un délai de franchise.
  • L’indemnisation est ou non exclue en cas de maladie due à l’alcool ou les stupéfiants, pratique de sports dangereux, blessures volontaires…

La garantie ne s’applique que jusqu’à un âge limite.

Invalidité permanente partielle (IPP)

La garantie invalidité permanente partielle (IPP) concerne l’inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie, et après consolidation de l’état de santé de l’emprunteur. Le contrat d’assurance fixe le taux à partir duquel l’invalidité doit être considérée comme partielle.

L’indemnisation intervient après évaluation du taux d’invalidité par un médecin désigné par l’assureur et selon le barème médical mentionné dans le contrat d’assurance.

Selon le contrat d’assurance, la garantie IPP est valable lorsque l’emprunteur est inapte à exercer son activité professionnelle ou toute activité professionnelle.

Selon le contrat :

  • Le montant de l’indemnité versée dépend de la perte de revenu ou de la mensualité du prêt.
  • L’indemnité est versée à partir du 1er jour d’IP, ou après un délai de franchise.
  • L’indemnisation est ou non exclue en cas de maladie due à l’alcool ou les stupéfiants, pratique de sports dangereux, blessures volontaires.

À savoir

La garantie IPP ne peut être souscrite qu’en complément d’une garantie IPT et n’est pas proposée par tous les contrats d’assurance.

La garantie ne s’applique que jusqu’à un âge limite.

Incapacité temporaire de travail (ITT)

La garantie incapacité temporaire de travail concerne l’inaptitude temporaire à exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie donnant lieu à un arrêt de travail. L’incapacité doit être totale.

Selon le contrat, il peut s’agir de l’incapacité à exercer l’activité exercée au moment de l’accident ou de la maladie ou toute activité professionnelle.

Les contrats d’assurance prévoient souvent une limite d’âge et une franchise pendant laquelle l’assureur ne verse pas d’indemnité.

À savoir

Les contrats comportent souvent des exclusions (exemples : blessures volontaires de l’assuré, pratique de sports dangereux, maladie due à l’alcool ou aux stupéfiants).

L’assureur prend en charge le remboursement des mensualités de prêt dans les conditions précisées au contrat (selon le montant assuré ou selon la perte de revenus).

En cas de reprise (même partielle) d’activité, la prise en charge de l’assurance cesse, sauf si une clause du contrat prévoit une prise en charge dans le cas d’un mi-temps thérapeutique.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance emprunteur ?

L’Administration française rappelle que « La banque à laquelle vous demandez un crédit immobilier peut vous imposer d’obtenir une assurance emprunteur.

Dans ce cas, vous devrez faire une demande de contrat d’assurance emprunteur.

La banque peut vous proposer son contrat d’assurance emprunteur ou le contrat d’assurance d’un de ses partenaires. On parle alors de contrat assurance groupe.

Mais vous pouvez choisir de vous adresser à un autre assureur.

C’est à partir du moment où vous aurez obtenu l’accord d’un assureur que la banque acceptera de vous faire une offre de prêt. »

Comment souscrire une assurance emprunteur ?

Les consommateurs peuvent se tourner vers trois catégories de prestataires d’assurance emprunteur :

  • Leur banque ;
  • Un prestataire partenaire de la banque ;
  • Un prestataire tiers, qui n’a aucun lien avec la banque.

Quels sont les documents à fournir pour souscrire une assurance emprunteur ?

Pour constituer un dossier de demande d’assurance emprunteur, le demandeur doit fournir :

  • Une copie de sa carte d’identité ;
  • Sa simulation de prêt ;
  • Un mandat de prélèvement SEPA, c’est-à-dire l’autorisation écrite au débiteur de prélever à tout moment sur le compte bancaire du demandeur, la somme requise en euros et à condition d’en informer le demandeur au préalable ;
  • Le questionnaire de santé si la somme empruntée est supérieure à 200 000 € par personne.

Important

Depuis le 1er juin 2022 et dans le cadre de la loi Lemoine, l’assureur ne peut demander aucune information liée à l’état de santé ni aucun examen médical au demandeur d’une assurance emprunteur à condition que :

  • La somme empruntée est inférieure ou égale à 200 000 euros ;
  • L’échéance de remboursement du crédit est fixée avant son soixantième anniversaire.

Quels sont les points à vérifier avant de signer un contrat d’assurance emprunteur ?

Qu’il s’agisse de contracter une assurance emprunteur ou de changer d’assureur, il est essentiel de vérifier les points suivants sur le contrat, quitte à en discuter avec le prestataire ou un intermédiaire :

  • Le ou les délai(s) de carence ;
  • ou 
  • Le ou les délai(s) d’attente ;
  • Ou ;
  • Le ou les délai(s) de franchise.

Mais aussi :

  • Les exclusions de garantie ;
  • Les limites d’âge pour bénéficier des garanties ou l’âge limite pour bénéficier des versements des prestations ;
  • Les autres limitations de garanties (hospitalisation, certaines maladies, etc.) ;

Le type de prise en charge :

  • Forfaitaire : lorsque le montant de l’indemnisation est égal à celui de l’échéance de l’emprunt ;
  • Indemnitaire : lorsque le montant de l’indemnisation est calculé en fonction de la perte de revenu de l’assuré.

Loi Lemoine : pour changer plus facilement son assurance emprunteur !

Bonne nouvelle pour les détenteurs d’un crédit immobilier. Depuis le 22 juin 2022 et grâce à la loi Lemoine adoptée le 17 février 2022, ils doivent désormais être informés chaque année par leur établissement bancaire ou leur assureur sur leur droit de résilier leur contrat d’assurance de prêt (l’assurance emprunteur). 

Ces deux entités doivent désormais également informer leurs clients sur la date d’échéance de leur contrat et le montant de l’assurance emprunteur sur 8 ans. Mais pas seulement… Zoom sur cette innovation destinée à simplifier l’accès à l’assurance emprunteur pour tous.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Le site officiel de l’Administration française rappelle les points suivants :

La banque auprès de laquelle un consommateur demande un crédit immobilier peut lui imposer d’obtenir une assurance emprunteur. 

Une assurance emprunteur prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement du crédit restant dû lorsque vous êtes dans certaines situations :

  • Décès et perte totale et irréversible d’autonomie ;
  • Invalidité permanente (totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail (totale ou partielle) ;
  • Éventuellement perte d’emploi, car vous êtes libre de prendre ou non cette garantie.

Dans un tel cas, le consommateur doit faire une demande de contrat d’assurance emprunteur, cela auprès de ladite banque, auprès de l’un de ses partenaires et on parle alors de contrat assurance groupe ou enfin auprès d’un assureur externe.

C’est à partir du moment où l’emprunteur aura obtenu l’accord d’un assureur que la banque acceptera de lui faire une offre de prêt.

La délicate question du questionnaire médical de santé

Jusqu’au 31 mai 2022, l’assureur pouvait librement imposer au demandeur de compléter un questionnaire médical de santé, à partir duquel il évaluera les risques. L’Administration française rappelle que ce questionnaire devait alors être « rempli en toute bonne foi. Toute omission (oubli volontaire) ou fausse déclaration intentionnelle. Si l’assureur vient à déceler la supercherie lorsque vous lui demandez le remboursement de votre crédit, il pourra refuser de vous indemniser ou obtenir la résiliation de votre contrat d’assurance. ».

Or, depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé est caduc si les conditions suivantes sont remplies :

  • Le montant du prêt immobilier est inférieur à 200 000 € (ou 400 000 € pour un couple assuré avec les quotités 50/50) ;
  • Le remboursement du prêt s’achève avant les 60 ans de l’emprunteur ;
  • Si l’assuré a déjà un ou plusieurs crédits, l’encours total par assuré est inférieur à 200 000 €.

Ajoutons que les emprunteurs, notamment les anciens malades de cancer ou ayant souffert d’une hépatite C, bénéficient d’une amélioration du droit à l’oubli, qui passe de 10 ans à 5 ans ! En effet, avant la loi Lemoine, les personnes guéries d’une maladie grave pouvaient évoquer le droit à l’oubli 10 ans après leur guérison (sauf pour les cancers découverts avant l’âge de 21 ans et pour lesquels les personnes guéries disposaient d’un délai de 5 ans). 

Tout cela, grâce à la loi Lemoine !

Que prévoit la loi Lemoine ?

La loi Lemoine permet aux consommateurs de résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans motif, sans pénalité, sans échéance de préavis à respecter, mais à condition que :

  • Le nouveau contrat d’assurance emprunteur présente une équivalence du niveau de garantie ;

Et

  • à partir du 1er juin 2022, si l’offre de prêt a été signée à partir de cette date.

Ou

  • À partir du 1er septembre 2022 si le crédit a été souscrit avant juin 2022.

La résiliation de l’assurance emprunteur avant la loi Lemoine

L’assurance emprunteur a fait l’objet de 3 grands changements depuis 2010 avec respectivement la loi Lagarde, puis la loi Hamon et enfin l’amendement Bourquin. 

La loi Lagarde

Grâce à la loi Lagarde, votée en 2010, les consommateurs pouvaient enfin contracter leur assurance emprunteur auprès d’autres prestataires que les établissements bancaires. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance, un terme qui décrit la possibilité pour les Français de choisir leur assurance de prêt ailleurs qu’auprès de la banque. C’est à cette même période que l’on a commencé à parler d’équivalence des garanties.

La loi Hamon

Nous sommes en 2014 et la loi Lagarde est complétée par la loi Hamon selon laquelle les emprunteurs peuvent changer facilement d’assurance de prêt, ceci pendant la première année de leur crédit. Là encore, à condition de présenter des garanties équivalentes entre le concurrent et le premier prestataire.

L’amendement Bourquin

Quant à l’amendement Bourquin, voté en 2017, il permettait aux emprunteurs de résilier leur assurance de prêt chaque année à la date anniversaire de leur contrat, à condition :

  • De faire la demande de changement d’assurance emprunteur deux mois avant la date anniversaire du contrat ;
  • De choisir une nouvelle assurance de prêt capable de proposer un niveau de garanties égal ou supérieur à celui du contrat de départ.

Comment résilier une assurance emprunteur dans le cadre de la loi Lemoine ?

Deux petites étapes pour résilier une assurance emprunteur :

  • Étape 1 – Le consommateur transmet son nouveau contrat d’assurance de prêt à sa banque.
  • Étape 2 – La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour donner son accord au consommateur et résilier immédiatement le contrat d’assurance en cours.

Que faire si le consommateur n’est pas assuré auprès de sa banque ?

Il peut arriver qu’un consommateur décide de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un autre assureur que la banque ou l’un de ses partenaires. 

Dans un tel cas, le consommateur doit transmettre l’avenant de substitution de sa banque, à laquelle il joint une demande de résiliation à son assureur actuel. 

La loi Lemoine, une innovation pour démocratiser l’assurance de prêt

Pas de prêt sans assurance emprunteur… Si cette condition restreignait l’accès aux emprunts, aujourd’hui, grâce aux modifications apportées par la loi Lemoine, davantage de consommateurs vont pouvoir trouver un assureur dont les tarifs correspondent à leurs attentes et à leur budget.

En cette période de crise économique et d’inflation, les assurés vont pouvoir sans aucun doute souffler financièrement.