Prêt immobilier : 2023, une année prometteuse

Pour beaucoup, le début d’une année marque une cassure dans le temps, une volonté de modifier ses habitudes, voire parfois un changement de vie radical. Bonne nouvelle pour celles et ceux qui se sont lancés dans le projet de devenir propriétaire : cette année 2023 s’annonce être propice à l’achat immobilier. Détails.

Un rehaussement du taux d’usure à venir

Le marché de l’immobilier est un marché de nécessité. Depuis la crise sanitaire, de plus en plus de gens investissent dans le secteur. Le télétravail et la volonté de changer de cadre de vie en s’éloignant des grandes métropoles au profit des villes de taille moyenne expliquent en partie cet engouement autour du marché l’immobilier. L’année 2021 affichait des résultats records avec près de 1,2 million de transactions enregistrées. L’année 2022, quant à elle, fut particulièrement tendue du côté des banques avec des taux d’intérêt revus à la hausse et un taux d’usure trop bas. La situation était peu favorable à l’achat. Une étude réalisée en été 2022 par Opinion System et commandée par l’AFIB démontrait que 45% des demandes de prêts avaient été rejetées par les banques sur le premier semestre 2022. Cela équivaut à presque un dossier sur deux. 

Le 17 décembre dernier, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France annonçait dans le Journal du Dimanche que le taux d’usure va être rehaussé dès le 31 décembre 2022. Il passera de 3,05 % à 3,57 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, ce qui équivaut à une hausse de 52 points. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer pour accorder un crédit. À noter que le taux d’usure se compare directement au TAEG (le taux d’intérêt annuel effectif global) du prêt immobilier. Il comprend donc le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage et l’assurance de prêt. 

Le début d’une nouvelle année marque souvent un nouveau départ pour les activités des établissements bancaires qui réamorcent leur production de crédits. Le nouveau taux d’usure attendu en janvier prochain devrait redonner un peu de souplesse aux banques qui pourront se permettre d’accorder plus facilement des crédits immobiliers, mais aussi de financer des dossiers bloqués jusqu’ici. Pour les futurs acheteurs et acheteuses, cela devrait être une bonne fenêtre de tir pour solliciter un financement, et ce, même si les taux d’intérêts augmentent.

Une fenêtre de tir de courte durée

Le rehaussement du taux d’usure va donc donner un peu de souffle aux candidats à l’acquisition immobilière… Du moins pour quelques semaines. En effet, si les prévisions pour le premier semestre de 2023 sont bonnes, il n’est pas sûr que cela soit valable pour le reste de l’année. En effet, dans le contexte actuel avec l’accélération de l’inflation et la montée des taux d’intérêts, les banques risquent de réévaluer leurs barèmes de taux assez rapidement. L’Observatoire Crédit Logement CSA estime que le taux moyen pour un crédit immobilier pourrait atteindre 2,80 % en juin 2023 puis redescendre lentement à 2,45 % d’ici la fin de cette même année. Après, le taux devrait se stabiliser en 2024. Ainsi, ne laissez pas filer le temps si vous avez un projet immobilier en cours. Prenez-vous-y le plus tôt possible en 2023 afin d’être certain de pouvoir profiter d’un taux d’usure avantageux. L’idéal serait de déposer sa demande de financement auprès de sa banque dans les six semaines à compter du 1er janvier.

Investir en 2023

L’immobilier est l’investissement préféré des Français. Pour beaucoup, devenir propriétaire est un objectif de vie. Cela permet de vivre dans l’endroit de ses rêves et dans un même temps de se constituer un patrimoine. 
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il est essentiel que vous soyez sûrs d’être en mesure de pouvoir le faire. Les critères d’emprunt pour l’année 2023 seront les mêmes qu’en 2022, à savoir :

– Vous devez apporter un apport personnel significatif (au moins 20 % du montant de l’opération)
– Vous devez disposer d’un niveau de revenus élevés (certaines banques prêtent à partir de 5000€/mois)
– Vous devez vous constituer une épargne de précaution suffisante 
Dans un même temps, il faut impérativement respecter les normes d’octrois :
– Un taux d’endettement limité à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse
– Une durée de remboursement plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou avec de gros travaux)

Vous l’aurez compris, pour concrétiser un achat immobilier, il est nécessaire d’anticiper et d’évaluer sa capacité d’emprunt. Pour cela, vous pouvez vous aider de nombreux outils comme le simulateur de prêt, facilement accessible sur Internet. Il peut être aussi utile de faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier vous aidera à constituer votre dossier, à choisir la banque qui s’adaptera au mieux à votre situation ou encore à négocier un taux de crédit attractif en fonction de votre profil d’emprunteur.

Des nouveautés en matière de logement

Que vous soyez locataire, propriétaire ou investisseur, l’année 2023 sera riche en nouveautés immobilières. Parmi les plus gros changements attendus, on retrouve :

– La disparition de la taxe d’habitation et l’augmentation d’environ 7 % de la taxe foncière
– La prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2023
– La transformation du dispositif Pinel. La loi Pinel traditionnelle verra ses avantages fiscaux diminuer. Ainsi, on passera d’une réduction d’impôt de 12 % à 10,5 % pour une mise en location de 6 ans, 18 % à 15 % pour une mise en location de 9 ans et 21 % à 17,5 % pour une mise en location de 12 ans
– Des contraintes de plus en plus fortes pour les logements avec un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique)
– Une imposition plus conséquente des résidences secondaires et des logements vacants en réponse à la pénurie de logements

– La Création d’un constat de conformité locative qui aura une valeur incontestable devant un tribunal.